Ketidakpastian regulasi terutama yang berkaitan dengan kepastian ketersediaan lahan menjadi gangguan utama bagi industri properti di tahun 2026. Selain itu, kondisi makroekonomi juga akan berdampak termasuk pada daya beli masyarakat.
Wakil Ketua Umum DPP Realestat Indonesia (REI), Hari Ganie menilai industri properti nasional masih berada dalam tekanan akibat perlambatan ekonomi dan kebijakan yang belum kondusif. Hal itu tercermin dari penurunan signifikan penjualan rumah komersial, meski telah diberikan insentif PPN DTP.
“Kondisi makroekonomi dan sektor properti itu seperti lokomotif dan gerbong. Jika makroekonomi baik, maka sektor properti juga akan ikut baik. Sebaliknya, jika makroekonomi melemah, maka properti bakal ikut terdampak,” ungkapnya pada diskusi dan penghargaan Anugerah Forwapera 2026 di Rasuna Epicentrum, Jakarta, baru-baru ini.
Menurut Hari, melihat kondisi makroekonomi saat ini termasuk melemahnya nilai tukar rupiah dan meningkatnya harga emas, maka sektor properti sejak 2025 sebenarnya dalam kondisi yang tidak baik-baik saja. Meski di sisi lain masih tetap ada peluang dan potensi untuk sektor properti bertumbuh pada tahun ini, dengan dukungan penuh pemerintah.
Selain faktor makroekonomi, dia pun menyoroti ketidakpastian regulasi seperti penerapan Lahan Sawah Dilindungi (LSD), PP Penertiban Kawasan dan Tanah Terlantar, serta rencana revisi RTRW di sejumlah daerah yang dinilai menekan pengembang.
“Industri properti membutuhkan kepastian kebijakan karena tanah merupakan bahan baku utama dalam pengembangan,” tegasnya.
Hari Ganie yang dalam dua bulan terakhir mengaku hadir di sejumlah forum yang membahas makroekonomi menyimpulkan bahwa tidak ada satu pun sektor yang benar-benar menyampaikan kondisi positif. Misalnya di sektor otomotif, disampaikan ATPM (Agen Tunggal Pemegang Merek) sampai mendapat teguran dari prinsipalnya di Jepang.
“Lazimnya kalau pertumbuhan ekonomi suatu negara baik, maka penjualan mobil juga meningkat. Tetapi yang terjadi di Indonesia, meski tahun 2025 secara resmi disebutkan ekonomi masih bertumbuh, namun faktanya penjualan mobil turun. Yang stabil adalah penjualan sepeda motor. Itu menunjukkan terjadi penurunan daya beli Masyarakat,” jelasnya.
Fakta yang sama terjadi di sektor properti. Dia mengungkap situasi pasar tidak sebaik yang disampaikan. Sebagai contoh, data BP Tapera melaporkan penyerapan rumah subsidi berbasis pembiayaan FLPP meningkat, dan memang angkanya meningkat. Namun di sektor rumah komersial, angkanya justru mengalami penurunan.
“Tahun 2025, penyerapan rumah komersial melalui skema PPN DTP hanya sekitar 24.000 unit. Padahal pada tahun 2024 angkanya mencapai sekitar 54.000 unit. Artinya, penyerapan sektor komersial turun hampir separuhnya,” sebutnya.
Temuan ini sesuai dengan informasi yang dia terima dari para pengembang besar, baik pengembang township , kota baru, maupun pengembang menengah. Hampir semuanya, tegas Hari Ganie, mengalami penurunan penjualan hingga mendekati 50 persen.
Di publik mungkin terlihat marketing sales masih baik, tetapi perlu dipahami bahwa angka marketing sales sering kali baru berupa booking fee atau membayar uang muka. Sementara realisasi penjualannya lebih rendah.
REI memproyeksi, penjualan properti terutama residensial pada kuartal I-2026 tidak akan banyak bergerak, karena ada bulan puasa dan Lebaran. Pergerakan signifikan biasanya baru terlihat di kuartal II. Karena itu, pengembang disarankan untuk lebih berhati-hati.
Tantangan lain yang perlu diperhatikan adalah isu geopolitik global dan kebijakan pertanahan termasuk LSD. Pada tahap pertama penetapan LSD di Jawa, Sumatera Barat, Lampung, NTB, dan Bali, dilaporkan hampir 1.700 hektar lahan milik anggota REI terdampak.
Kemudian ada isu PP Tanah Terlantar yang kabarnya sudah diterbitkan sejak November 2025. Beleid ini mengatur bahwa tanah yang tidak dimanfaatkan atau dipelihara selama dua tahun berturut-turut, maka dapat ditetapkan sebagai objek penertiban tanah terlantar.
“Sejak awal pembahasan UU Cipta Kerja, saya sudah menyampaikan kepada Pak Sofyan Djalil (Menteri ATR/BPN saat itu) agar dibedakan antara tanah yang dikuasai pengembang dengan tanah yang dikuasai spekulan,” jelasnya.
Menurut Hari Ganie, pengembang membeli tanah untuk diurus perizinannya, disusun master plan , dibangun infrastruktur, dan kemudian dikembangkan. Itu adalah proses bisnis. Sementara spekulan hanya membeli tanah dan menjualnya kembali ketika harga naik, tanpa kontribusi pembangunan apa pun.
Di lain sisi, pengembang juga perlu memiliki land bank (cadangan lahan) agar bisnisnya bisa berkelanjutan, mengingat harga tanah hampir naik setiap tahun. Konsep inilah yang kemudian juga diadopsi pemerintah melalui pembentukan Badan Bank Tanah.
Tantangan Tata Ruang
Di tahun 2026, tantangan berikutnya adalah soal rencana tata ruang. Pasca berbagai bencana, khususnya di Jawa Barat dan Banten, pemerintah berencana merevisi RTRW provinsi serta kabupaten/kota. Hal ini, ungkap Hari Ganie, sangat berdampak langsung pada tanah-tanah milik pengembang.
“Ada risiko tanah yang sudah dibeli tidak lagi dapat dimanfaatkan. Hal ini harus dikawal serius, terutama oleh DPD-DPD REI yang langsung bersentuhan langsung dengan pemerintah kabupaten dan kota. DPP memiliki keterbatasan jangkauan ke daerah,” ujarnya.
Penggunaan lahan untuk properti khususnya hunian mutlak karena Indonesia sudah memasuki era urbanisasi. Tetapi urbanisasi di Indonesia unik karena didominasi urbanisasi yang kurang produktif. Akibatnya, kontribusi urbanisasi terhadap PDB nasional hanya sekitar 1,4 persen, sementara di negara lain bisa di atas 2,7 persen. Padahal, pertumbuhan ekonomi nasional sangat bergantung pada pertumbuhan kawasan urban.
Di kawasan urban, penggunaan lahan terbesar diisi oleh pembangunan yang dilakukan para pengembang baik perumahan, hotel, perkantoran, maupun pusat perbelanjaan dan kawasan komersial.
“Jika sektor properti ini tidak didukung, maka target pertumbuhan ekonomi 5-8 persen akan sulit tercapai,” pungkas alumni Institut Teknologi Bandung (ITB) tersebut. (Rinaldi)
