Pasar residensial khususnya rumah tapak ( landed house ) di kuartal I-2026 diperkirakan akan melambat dan mulai akan mengalami eskalasi kenaikan paling cepat di kuartal kedua. Pertumbuhan penjualan residensial pada tahun ini diproyeksi berkisar 5-10 persen.
Momen peningkatan permintaan perumahan di kuartal II-2026 sejalan dengan mulai bergeraknya ekonomi masyarakat sebagai dampak paket stimulus fiskal dan moneter yang diluncurkan pemerintah. Selain itu didorong program perpanjangan Pajak Pertambahan Nilai Di Tanggung Pemerintah (PPN DTP), bergulirnya Kredit Program Perumahan (KPP Perumahan), serta prioritas target 3 juta rumah.
“Di tahun 2026, pasar perumahan diprediksi akan tumbuh sekitar 9,8 persen. Banyak hal yang membuat optimisme pasar bertumbuh, termasuk adanya prioritas perumahan dan kebijakan fiskal moneter dari pemerintah yang dapat meningkatkan sektor properti,” kata CEO Indonesia Property Watch (IPW), Ali Tranghanda saat dihubungi.
Menurutnya, saat ini kebijakan-kebijakan di sektor perumahan lebih agresif dibandingkan dengan sebelumnya. Meski diakui hingga saat ini belum ada roadmap dan arah yang jelas, sehingga kebijakan yang diambil terkesan tambal sulam. Ali mendorong agar pemerintah membuat roadmap jelas agar kebijakan sektor perumahan lebih baik di 2026.
Di sisi lain, IPW melihat para pengembang mulai lebih adaptif mengembangkan pasar segmen harga menengah di tengah kondisi mismatch di segmen menengah, sehingga pergerakan pasar bisa lebih optimal. Persaingan antara pengembang kelas menengah dan kelas atas yang bermain di segmen serupa tidak terhindarkan,
Dari aspek eksternal, kondisi ketegangan geopolik dan krisis global masih menjadi mengancam kestabilan eskalasi peningkatan perekonomian nasional di 2026 termasuk di sektor perumahan, sehingga perlu diantisipasi.
Sepanjang 2025, sesuai prediksi IPW pertumbuhan pasar perumahan lebih rendah 7,8 persen dibandingkan tahun 2024 (berdasarkan jumlah unit terjual). Realisasi tersebut juga lebih rendah dibandingkan saat pandemi tahun 2021. Nilai penjualan juga turun 6,1 persen dibandingkan tahun 2024. Segmentasi pasar masih terkonsentrasi di segmen menengah, seiring melambatnya penjualan di segmen atas.
Khusus di kuartal IV-2025, penjualan unit turun tipis sebesar 0,2 persen dibandingkan kuartal sebelumnya, namun mengalami pertumbuhan dari sisi nilai penjualan sebesar 6,4 persen. Tren pasar cenderung masih melambat dan belum membentuk pola tren pergerakan yang stabil.
Segmentasi pasar perumahan sepanjang tahun 2025 terus bergeser ke segmen harga di kisaran Rp500 juta – Rp2 miliar, khususnya terkonsentrasi di harga Rp1 miliar – Rp2 miliar. Sedangkan harga rumah kisaran di bawah Rp500 juta terlihat masih rentan akibat melemahnya daya beli, bahkan cenderung turun dibandingkan tahun 2024. Penurunan penjualan juga terjadi pada segmen harga di atas Rp2 miliar.
“Segmen Rp500 juta sampai Rp2 miliar justru terus mengalami peningkatan komposisi. Meski indikasi perlambatan ekonomi masih menjadi faktor penghambat, namun eskalasi peningkatan pasar ini masih dimungkinkan dibandingkan pasar menengah-bawah dengan kemampuan daya beli yang masih lemah,” ujar Ali Tranghanda.
Secara wilayah, sepanjang kuartal IV-2025 nilai penjualan rumah di Jabodebek-Banten mengalami kenaikan sebesar 6,4 persen ( quartal to quartal /qtq) lebih tinggi dibandingkan kuartal sebelumnya. Sementara itu pergerakan jumlah unit terjual mengalami penurunan tipis 0,2 persen (qtq) dibandingkan kuartal sebelumnya.
Secara tren, di Jakarta terjadi penurunan tipis penjualan dengan kecenderungan pasar bergeser ke kisaran segmen harga di bawah Rp2 miliaran.
Di Banten, meski terjadi penurunan unit terjual khususnya di Tangerang dan sekitarnya, namun nilai penjualan di wilayah ini masih cukup tinggi dibandingkan dengan wilayah lainnya. Secara umum, wilayah Serang dan Cilegon masih memperlihatkan tren pertumbuhan yang cukup baik selama tahun 2025.
Di Bekasi, tingkat permintaan terbesar masih berada di kisaran segmen menengah-bawah dibandingkan segmen menengah-atas yang mulai terjadi penurunan sejak pertengahan tahun. Sedangkan di Bogor dan Depok, belum membentuk pola pergerakan yang stabil dan masih bersifat supply-driven . Pasar di kedua wilayah ini cenderung bergeser ke segmen menengah.
Pasar Adaptif
Head of Research CBRE Indonesia, Anton Sitorus menyebutkan pengembang yang adaptif terhadap digitalisasi dan aspek keberlanjutan diperkirakan akan menjadi pemain dominan di lanskap properti mendatang, termasuk di sektor perumahan.
Dia memproyeksi pasar perumahan akan tumbuh sekitar 5-10 persen di tahun 2026, didukung berbagai kebijakan dan insentif pemerintah.
“Kami perkirakan bisa tumbuh antara 5–10 persen seiring insentif fiskal dan dorongan investasi pemerintah terhadap sektor riil. Masyarakat juga akan membeli rumah, karena masih bebas PPN,” jelas Anton.
Harga rumah juga diperkirakan meningkat pada 2026. Kenaikan harga tidak terlalu besar yakni sebesar 5 persen karena koreksi pada kenaikan harga tanah dan bahan bangunan.
Sementara itu, Flash Report Januari 2026 by Rumah123 mencatat pasar properti Indonesia menutup tahun 2025 dengan sinyal stabilisasi yang semakin jelas setelah melewati periode penyesuaian sepanjang tahun.
Sepanjang tahun 2025, pergerakan harga rumah cenderung masih moderat dibandingkan dua tahun sebelumnya. Meski memasuki penghujung tahun, tren stabilisasi mulai terlihat, ditandai dengan semakin banyaknya kota yang kembali mencatatkan pertumbuhan harga secara tahunan.
Pada Desember 2025, 9 dari 13 kota yang dipantau Rumah123 sudah kembali berada di zona pertumbuhan positif.
Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, mengatakan fase di pengujung tahun lalu merupakan bagian penting dari proses pendewasaan pasar.
“Pada akhir tahun, kita mulai melihat tanda-tanda stabilisasi. Konsumen tetap aktif mencari rumah, tetapi semakin rasional dan selektif. Ini membentuk fondasi yang lebih kuat untuk pertumbuhan yang lebih berkelanjutan ke depan,” ujarnya.
Secara bulanan pada Desember 2025, sejumlah kota mulai menunjukkan pergerakan harga yang cukup menonjol. Surakarta mencatatkan kenaikan tertinggi sebesar 3,8 persen secara bulanan, diikuti Makassar yang tumbuh 1,7 persen dan Yogyakarta sebesar 1,3 persen.
Marisa menyebutkan, pasar properti Indonesia saat ini jauh lebih matang. Harga tidak lagi naik hanya karena stok berkurang, tetapi benar-benar mengikuti kemampuan dan kebutuhan pembeli. (Rinaldi/Teti)
