Pasar ritel perkotaan di Jakarta dan sekitarnya mengalami transformasi tren yang ditandai dengan kemunculan banyak ruang ritel berkonsep semi-outdoor lifestyle . Pengembang memaksimalkan lahan kosong miliknya sebagai kawasan ritel dan kuliner guna meningkatkan produktivitas aset.
Sander Halsema, Head of Retail Services Colliers Indonesia, mengatakan dalam beberapa tahun terakhir, beberapa subsektor properti terutama di Jakarta sedang mengalami penurunan kinerja, diantara subsektor apartemen dan perkantoran. Stagnasi itu sangat memengaruhi sumber pendapatan pengembang properti terutama yang fokus dalam pengembangan proyek high-rise building di tengah kota.
“Karena itu, sambil tetap menjaga fleksibilitas untuk pengembangan proyek di masa depan dan menunggu kondisi pasar membaik, banyak developer memanfaatkan lahan kosong untuk dikembangkan menjadi ritel semi-outdoor lifestyle . Strategi itu tidak hanya sebagai sumber pendapatan, tetapi juga meningkatkan produktivitas asset mereka dalam jangka menengah, “ ungkapnya di Jakarta, baru-baru ini.
Seiring dengan terus berkembangnya lanskap ritel di Jakarta, kata Sander Halsema, format ritel semi-outdoor lifestyle menawarkan keunggulan strategis yang signifikan bagi para pemilik lahan atau pengembang, serta penyewa ritel.
Antara lain bagi pemilik lahan atau pengembang dapat menghasilkan pendapatan berkelanjutan dengan tetap fleksibel untuk beralih ke penggunaan lahan yang lebih intensif ketika kondisi pasar mendukung. Kemudian dalam konteks pengembangan kawasan hunian, khususnya proyek apartemen, alih-alih memulai dengan pembangunan unit hunian dan menambahkan fasilitas pendukung di tahap selanjutnya, pengembang dapat menginisiasi proyek melalui pembangunan komponen ritel terlebih dahulu.
Sedangkan bagi peritel, keuntungannya yakni sewa ruang ritel semi-outdoor ini umumnya lebih rendah, dibandingkan dengan pusat perbelanjaan tradisional. Selain itu, jangka waktu sewa biasanya berkisar antara tiga hingga lima tahun, dengan opsi perpanjangan secara tahunan setelahnya. Fleksibilitas ini memungkinkan para peritel untuk mengelola risiko secara lebih efektif sambil mengembangkan operasional mereka,” jelasnya.
Colliers menambahkan, model bagi hasil juga akan menciptakan hubungan saling menguntungkan antara pemilik dan penyewa. “Biaya operasional lebih rendah karena perawatan dan fasilitas yang dibutuhkan lebih minimal dibandingkan mal secara umum,” ungkap laporan tersebut.
Ferry Salanto, Head Research Department Colliers Indonesia menyebutkan beberapa pengembang terkenal kini sedang mempertimbangkan untuk memperluas kinerja dari portofolio aset mereka. Untuk memenuhi permintaan gaya hidup yang meningkat, salah satunya pengembang meluncurkan konsep ritel luar ruangan termasuk berkonsep semi-outdoor lifestyle.
“Itu semua harus dilakukan untuk meningkatkan daya tarik dan menambah nilai pada kompleks properti mereka,” paparnya.
Strategi Pusat Belanja
Sementara itu, di kuartal I-2025 sejumlah pusat perbelanjaan di Jakarta fokus menyelesaikan renovasi gedung dan re-branding untuk meningkatkan daya tarik pengunjung di tengah persaingan ketat dan penurunan daya beli masyarakat.
Syarifah Syaukat, Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia menyebutkan beberapa ritel di Jakarta telah memperlihatkan progres hasil renovasinya dan lebih optimis untuk menciptakan crowd kunjungan yang lebih positif. Tentu saja, inovasi ruang-ruang baru dengan tema yang menarik menjadi point of atrraction.
“Penyewa baru dan tenancy mix juga menjadi penting untuk memberikan pengalaman baru terhadap pengunjung,” ungkapnya.
Knight Frank Indonesia menjelaskan renovasi dan re-branding itu mayoritas dilakukan oleh pusat perbelanjaan lama. Lesunya pengunjung selama pandemi banyak dimanfaatkan pengelola mall untuk melakukan aktivitas renovasi. Namun, strategi tersebut harus dilakukan dengan berhati-hati.
“Harus diidentifikasi dulu kebutuhan dan tujuannya. Hal itu agar rencana desain dan konsepnya sesuai dengan kebutuhan pasar saat ini,” ungkap laporan konsultan riset properti itu.
Hendra Hartono, Co-Founder dan CEO Leads Property Indonesia mengungkapkan bahwa bukan hanya dengan pembaruan desain dan konsep, namun pengelola pusat belanja juga melakukan pengaturan bauran penyewa ritel yang baru. Kiat ini terbukti sukses dalam mengundang para pemain ritel dan juga pengunjung.
“Misalnya Lippo Malls Indonesia memperkenalkan Lippo Mall Nusantara sebagai versi ter- update dari Plaza Semanggi,” sebutnya.
Sementara untuk kategori penyewa ( tenant ), segmen F&B masih menjadi pendorong permintaan ritel yang terbesar. Kategori lain yang makin banyak diminati adalah kategori fashion olahraga, terutama untuk kategori sepatu dan perlengkapannya, baik dalam konsep multi-brand (banyak merek di satu toko) maupun single brand (hanya satu merek di satu toko).
Memasuki tahun 2025, para pengembang (khususnya pemilik mall yang berperforma di atas rata – rata), kembali melakukan penyesuaian tarif tahunan, sehingga terlihat kenaikan harga rental yang cukup signifikan baik untuk kawasan CBD dan luar-CBD.
Untuk Kawasan CBD Jakarta, terpantau harga sewa rata-rata menjadi Rp586.100 per m2 per bulan atau meningkat sekitar 1,7% dari kuartal sebelumnya. Sedangkan di luar-CBD, harga rata-rata sewa tercatat sebesar Rp416.900 per m2 per bulan atau meningkat 3,3% dari kuartal sebelumnya.
“Kenaikan ini lebih banyak dipacu oleh dinamika okupansi, dimana terjadi kenaikan okupansi pada mall-mall tertentu,” ungkap Hendra. (Rinaldi)
