Seperti halnya di 2025, subsektor residensial terutama rumah tapak (landed house) tetap akan menjadi penopang pasar properti sepanjang 2026. Meski pun trennya di tahun ini sedikit melambat akibat daya beli masyarakat yang belum pulih sepenuhnya.
“Meski melambat di kuartal III-2025, tetapi pasar rumah tapak di Jabodetabek prospeknya di 2026 kembali diproyeksi menguat,” ungkap CEO Leads Property, Hendra Hartono dalam media briefing di Jakarta, baru-baru ini.
Optimisme itu didasarkan pada kebutuhan rumah yang masih tinggi dan adanya berbagai stimulus ekonomi dari pemerintah seperti perpanjangan Pajak Pertambahan Nilai Di Tanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga 2027 dan KUR perumahan yang mulai bergulir.
Leads Property melihat adanya perubahan strategi pengembang rumah tapak dalam membangun proyek baru di 2026. Salah satunya pergeseran fokus pengembang proyek skala kota (township) yang cenderung membangun hunian di segmen luxury untuk meningkatkan nilai dan prestise kawasan.
Township yang dikembangkan jauh dari pusat kota harus menawarkan harga terjangkau dan perencanaan yang matang agar menarik minat, terutama bagi first-time home buyer. Sedangkan township dengan fasilitas lengkap, ungkap Hendra, akan menyediakan ruang terbuka hijau, lingkungan bebas polusi, infrastruktur jalan dan transportasi umum yang baik agar lebih diminati oleh first-time home buyer.
“Township di pinggiran akan lebih menawarkan harga terjangkau. Rumah terjangkau kini bergeser ke pinggiran penyangga Jakarta seperti Cisauk, Cikupa, Balaraja, dan Tenjo di Tangerang. Selain itu, ukuran rumah yang ditawarkan cenderung mengecil,” jelasnya.
Dirinya mendorong pemerintah agar membangun infrastruktur, baik jalan maupun angkutan massal ke daerah pinggiran Jakarta untuk mendorong penjualan hunian di kawasan-kawasan pinggir kota.
Data Leads Property menyebutkan, total pasokan rumah tapak di Jabodetabek mencapai 193.000 unit hingga kuartal III-2025, di mana sekitar 46% berada di Tangerang, Banten. Dengan tingkat penjualan rata-rata sekitar 93%, pembelinya didominasi pengguna rumah pertama (end-user). Sebagian besar rumah yang terjual berada di segmen harga di bawah Rp2 miliar.
Secara keseluruhan, sebut Leads Property, harga rata-rata rumah di Jabodetabek turun 2,5% menjadi Rp2,4 miliar per unit pada kuartal III-2025.
Survei Bank Indonesia (BI) juga menyebutkan bahwa di kuartal III-2025 harga properti residensial hanya tumbuh 0,84% atau melambat dibandingkan kuartal sebelumnya. Hal itu disebabkan tertahannya kenaikan harga rumah di segmen kecil dan menengah. Sementara penjualan unit properti di pasar primer mengalami kontraksi sebesar 1,29% dibandingkan periode yang sama tahun lalu (year on year).
Associate Director Research & Consultancy Leads Property, Martin Hutapea mengatakan, pendorong utama permintaan hunian dipengaruhi faktor populasi. Indonesia memiliki jumlah penduduk besar dengan tingkat pernikahan dan kelahiran yang tinggi. Oleh karena itu, kebutuhan terhadap rumah bagi pasangan baru atau keluarga baru tetap akan selalu ada.
“Terlebih saat ini preferensi masyarakat mayoritas masih cenderung memilih membeli rumah tapak,” sebutnya.
CEO Reinco Strategic, Ilham M. Wijaya mengatakan meski pun sempat mengalami periode booming pada 2013–2016 yang ditandai dengan munculnya banyak proyek residensial berskala besar, tetapi setelahnya terjadi perlambatan yang konsisten. Antara 2017 sampai dengan 2024, industri properti makin terpuruk ditambah masa pandemi Covid -19. Tetapi di 2025, tanda-tanda pemulihan (recovery) mulai tampak terutama di subsektor hunian dan industrial.
Indikator pemulihan mulai nyata seperti harga sewa yang perlahan naik, pengembang mulai membeli tanah, dan investor mulai akumulasi aset karena valuasi berada di titik rendah. Secara teori siklus, fase ini menandai babak awal dari recovery stage.
Sinyal paling menarik datang dari kebijakan fiskal terbaru pemerintah berupa perpanjangan PPN DTP hingga 2027 dan faktor eksternal berupa bank-bank sentral Asia yang mulai menurunkan suku bunga acuan, sehingga memberi ruang bagi sektor keuangan domestik untuk juga menurunkan bunga kreditnya.
“Dalam konteks ini, tahun 2026 menjadi tahun yang sangat strategis, saat peluang investasi properti terbuka luas bagi mereka yang berani bergerak lebih awal,” ungkap Ilham.
Dukungan Pemerintah
Menurut Ilham, pelaku usaha harus membaca sinyal ini dengan cepat. Subsektor rumah tapak, apartemen dan properti komersial diproyeksi akan kembali menggeliat di 2026, seiring perbaikan daya beli masyarakat. Namun, tegasnya, kondisi pasar properti tahun depan harus tetap didukung oleh kebijakan lintas sektor di pemerintahan terutama di bidang pertanahan.
“Biaya informal yang tinggi serta praktik-praktik tidak sesuai aturan dari oknum birokrasi masih membebani proses produksi dan menggerus kepercayaan investor. Selain itu, perizinan perlu dibenahi agar lebih transparan, cepat, dan terintegrasi dengan tata ruang serta zonasi daerah,” ujarnya.
Sebelumnya, Realestat Indonesia (REI) juga menyambut perpanjangan insentif PPN DTP hingga 2027. Kebijakan tersebut dinilai berpotensi memacu investasi sektor properti pada 2026.
Ketua Umum DPP REI, Joko Suranto mengatakan pendekatan baru yang diterapkan Menkeu kebijakan Menteri Keuangan Purbaya Yudhi Sadewa terlihat sebagai kebijakan yang dilakukan terencana dan terbuka. Hal itu memberikan pijakan yang baik bagi pengembang untuk merencanakan usaha, karena kebijakan diputuskan dan diumumkan sejak awal secara terukur. Perpanjangan PPN DTP hingga 2 tahun misalnya, ke depan sangat membantu pengembang untuk melakukan perencanaan bisnis.
“Kepastian penting bagi dunia usaha, sehingga kebijakan tersebut membawa kepastian bagi pasar properti termasuk masyarakat calon pembeli rumah,” jelasnya.
CEO Buana Kassiti Group tersebut yakin insentif PPN DTP akan menjadi angin segar bagi kebangkitan bisnis properti, khususnya sektor perumahan di tahun 2026. (Rinaldi)
