Koridor MRT Jakarta semakin berperan strategis dalam mendorong permintaan di berbagai subsektor properti. Konsep Transit Oriented Development (TOD) yang diterapkan di sepanjang jalur MRT tidak hanya meningkatkan konektivitas, tetapi menciptakan juga peluang investasi terutama bagi pengembangan kawasan terpadu.
Arief Rahardjo, Director of Strategic Consulting of Cushman & Wakefield mengatakan memasuki tahun 2026 industri properti diproyeksikan tetap tangguh, didukung pengembangan infrastruktur, kebijakan pemerintah, dan ekspansi bisnis pengembang yang berkelanjutan. Ditambah sinergi antara pembangunan transportasi massal dan tata ruang kota, prospek sektor properti semakin menjanjikan di tahun depan.
“Koridor MRT Jakarta menjadi katalis utama dalam membentuk Kota Jakarta yang lebih livable, inklusif, dan berdaya saing tinggi,” ungkapnya dalam konferensi pers secara online , baru-baru ini.
Peran strategis MRT Jakarta setidaknya dapat dirasakan manfaatnya bagi permintaan ruang perkantoran, ritel dan kondominium.
Pacu Perkantoran CBD
Untuk subsektor perkantoran di kawasan pusat bisnis (CBD) Jakarta, koridor MRT Jakarta menjadi magnet permintaan karena mempermudah akses pekerja dan aktivitas bisnis. Jalur MRT menjadi faktor yang semakin penting dipertimbangkan oleh para penyewa ketika mencari lokasi kantor dalam rangka relokasi atau ekspansi di masa mendatang.
Cushman & Wakefield menyebutkan tingkat hunian (okupansi) di gedung gedung Grade A di sepanjang koridor MRT (Fase-1) telah meningkat lebih cepat daripada gedung-gedung di luar jalur MRT. Perbedaan tingkat hunian semakin melebar dan telah berlipat ganda dalam 3 tahun terakhir.
Lokasi yang paling dicari selanjutnya untuk permintaan dan pengembangan perkantoran dalam waktu dekat kemungkinan besar adalah koridor Thamrin – Kota Tua (Fase-2) yang sedang dalam tahap pengerjaan. Hal itu mengingat kelangkaan lahan kosong di sepanjang koridor tersebut, sehingga pembangunan kembali ( re-development ) kemungkinan akan menjadi aksi bisnis yang dipertimbangkan developer.
“Penyederhanaan biaya interkoneksi dan penyederhanaan negosiasi antara operator transportasi umum (MRT) dan pihak swasta sangat penting untuk dilakukan,” ungkap Arief Rahardjo.
Sepanjang 2025, pasar perkantoran di CBD Jakarta mencatat penyerapan bersih 105.000 meter persegi, yang didominasi gedung Grade A. Tingkat okupansi meningkat menjadi 76,7% dan diperkirakan naik ke level 78,8% pada 2026, karena tidak adanya pasokan baru hingga 2027.
Harga sewa dasar rata-rata mencapai Rp173.900/m²/bulan, naik 3% secara tahunan dan diproyeksikan tumbuh 4% pada 2026. Gedung di sepanjang koridor MRT menunjukkan tingkat hunian lebih tinggi dibandingkan lokasi non-MRT. Ke depan, koridor Thamrin–Kota Tua menjadi hotspot pengembangan berikutnya.
Dorong Ekspansi Ritel
Pusat perbelanjaan yang berada di sepanjang jalur MRT akan menjadi hotspot ritel di masa depan. Mengapa?
Data Cushman & Wakefield mengungkapkan serapan ritel meningkat signifikan di koridor MRT. Kesenjangan tingkat okupansi dengan pusat ritel non-koridor MRT juga semakin melebar. Menurut Arief Rahadjo, tingkat okupansi ritel di sepanjang jalur MRT meningkat rata-rata 1,4% per tahun yang menandakan pemulihan dan permintaan yang terkait dengan akses transit.
“Aset ritel di dekat stasiun MRT terbukti unggul dibandingkan lokasi non-MRT, baik dari sisi okupansi maupun serapa penyewa,” sebutnya.
Peluncuran MRT Fase 1 menjadi katalis aktivasi ritel, memperluas area cakupan ritel di jalur MRT dan mengubah lanskap komersial Jakarta. Sedangkan ekspansi MRT Fase 2 menghadirkan peluang strategis untuk membuka hotspot ritel baru di Jakarta.
Di 2025, secara umum pasar ritel Jakarta tetap resilien dengan okupansi 77,2% meski ada tambahan pasokan. Tahun 2026 diperkirakan hadir 61.000 meter persegi ruang ritel baru, terutama di luar CBD. Permintaan didorong oleh ekspansi merek internasional dan F&B.
Harga dasar sewa ritel di sepanjang jalur MRT Fase 1 dan 2 mengalami pertumbuhan menjadi Rp834.900/m²/bulan.
Akses Transportasi di Kondominium
Untuk subsektor kondominium, Cushman & Wakefield mengungkap bahwa hunian vertikal di dekat Stasiun MRT memiliki kinerja yang lebih baik. Terbukti, kondominium yang berada di sepanjang jalur MRT Fase 1 konsisten mencatat tingkat penjualan dan okupansi lebih tinggi dibandingkan kondominium lainnya.
Tren ini diperkirakan juga akan terjadi di sepanjang jalur MRT Fase 2A, yang direncanakan akan beroperasi pada tahun 2029. Dampak positif yang dapat dimanfaatkan bagi proyek kondominium di sepanjang jalur MRT yang baru adalah harga jual kembali dan harga sewa lebih tinggi.
“Fakta ini menjadi daya tarik yang baik untuk calon investor,” jelas Arief Rahardjo.
Hal lain, bangunan Gedung di sepanjang koridor MRT Jakarta berpotensi melakukan redevelopment dan renovasi bangunan eksisting menjadi hunian, karena lahan kosong sulit ditemukan di jalur area tersebut.
Segmen kondominium diproyeksikan bertambah sebanyak 11.300 unit pada 2026, mayoritas di Tangerang dan Bekasi. Insentif PPN DTP yang diperpanjang hingga 2027 menjaga keterjangkauan dan mendorong penjualan, dengan tingkat serapan diperkirakan tetap kuat di 94%. (Teti Purwanti)
