Subsektor apartemen sewa masih tetap bersaing dengan kondominium segmen atas dan mewah, karena harga sewanya yang kompetitif. Secara tren, pasarnya terus meningkat baik permintaan maupun harga sewanya. 

Berdasarkan riset Pasar Properti Jakarta Kuartal III-2024 yang dirilis PT Leads Property Services Indonesia atau Leads Property di kuartal ketiga lalu  p ermintaan kumulatif apartemen sewa di Jakarta mencapat 6.685 unit atau meningkat sebesar 191 unit dari kuartal sebelumnya. Sementara harga sewa secara keseluruhan sedikit meningkat sebesar 2,3% dari kuartal sebelumnya.

“Terdapat pasokan baru sebesar 148 kamar dari Sommerset Kencana di Jakarta Selatan,” ungkap Hendra Hartono, Co-Founder and CEO Leads Property kepada wartawan di Jakarta, baru-baru ini.

Dia memaparkan, masa kerja pekerja asing (ekspatriat) di Indonesia yang semakin pendek mengharuskan pengelola apartemen sewa untuk lebih fleksibel dalam memberikan jangka waktu sewa, bukan lagi tahunan tetapi bulanan. Permintaan apartemen sewa masih didominasi oleh tamu korporat dan pelancong bisnis khususnya ekspatriat Asia yang mencari hunian berfasilitas lengkap, namun dengan durasi sewa fleksibel. 

“Ekspatriat dari Asia, khususnya dari China mulai tersebar bukan hanya di kawasan CBD Jakarta, namun juga di kawasan Pantai Indah Kapuk (PIK),” ujar Hendra.

Associate Director Divisi Research & Consultancy Leads Property, Martin Samuel Hutapea menambahkan apartemen sewa yang berlokasi di dekat MRT dan pusat perkantoran akan semakin banyak diminati untuk menghindari kemacetan Jakarta.

Apartemen sewa diprediksi juga akan berkembang ke daerah di sekitar Jakarta, misalnya di PIK serta sekitar kawasan industri seperti Bekasi dan Cikarang untuk mengakomodir kebutuhan hunian ekspatriat asing.

“Apartemen sewa juga akan bersaing dengan hotel bintang 5 yang menyediakan fasilitas long term stay ,” sebutnya.

Kebutuhan Wisata

Hal senada diungkapkan Colliers Indonesia yang mencatat adanya peralihan permintaan terhadap apartemen servis dari yang sebelumnya kebanyakan untuk urusan bisnis menjadi akomodasi untuk aktivitas rekreasi dan wisata keluarga. 

Ferry Salanto, Head of Research Colliers Indonesia menyatakan, tren ini dipicu oleh kondisi selama pandemi Covid-19. Menurutnya, apartemen servis menawarkan privasi yang lebih besar dan ruang yang lebih luas dibandingkan dengan hotel pada umumnya. Tidak heran, selama kuartal III 2024, apartemen dengan dua kamar tidur menjadi unit yang paling dicari. Hal ini mungkin karena kesesuaian fungsional bagi penyewa individu maupun pasangan.

“Banyak apartemen servis yang dikelola oleh operator internasional mengalami peningkatan hunian yang moderat. Hal ini sejalan dengan perubahan demografi ekspatriat, di mana mayoritas datang sendiri atau bersama pasangannya dibandingkan mereka yang membawa keluarganya,” ujarnya.

Harga sewa mengalami sedikit penyesuaian di area non-CBD karena adanya proyek baru yang menawarkan tarif promosi. 

Secara keseluruhan, Colliers melihat bahwa sektor apartemen servis memiliki potensi jangka panjang yang menjanjikan. Keberadaan apartemen servis untuk jangka panjang dan jangka pendek menyiratkan kemampuan sektor ini untuk menyesuaikan diri dengan berbagai kebutuhan penyewa.

Selain itu, prospek Indonesia juga tetap menjanjikan karena beberapa hal, yaitu negara diperkirakan akan menarik investasi langsung asing (FDI), sehingga dapat mendorong permintaan jangka panjang dari korporat, dan memiliki basis permintaan potensial yang substansial dari kelas menengah yang sedang berkembang.

Tren Global

Minat pasar yang meningkat terhadap apartemen servis juga terjadi di Singapura, meski belum bisa diprediksi untuk pasar 2025. Namun beberapa riset menyebutkan tahun depan akan menguntungkan penyewa. 

Adapun landlord , atau tuan tanah akan berjuang mati-matian untuk menanggung beban pajak properti dan suku bunga saat kontrak diperbarui, bank global, perusahaan teknologi, dan perusahaan multinasional lainnya mungkin berhati-hati tentang berapa banyak karyawan yang akan mereka bawa ke negara-kota tersebut.

Sebagai pusat keuangan utama di Asia, Singapura sangat rentan terhadap ketidakpastian ekonomi global saat ini. Euforia pasca pemilu seputar agenda ekonomi Presiden terpilih Donald Trump berupa deregulasi dan pemotongan pajak mulai mereda. Biaya pinjaman yang lebih tinggi untuk jangka waktu lebih lama muncul sebagai risiko nyata.

Setelah melonjak hampir 60% dalam tiga tahun, indeks sewa di seluruh pulau telah melemah sebesar 4% selama empat kuartal terakhir. Penurunan tersebut akan lebih tajam jika tidak terjadi sedikit peningkatan dalam tiga bulan hingga September.

Kondominium mewah di wilayah tengah menjadi pelopor dalam hal keterjangkauan harga. Arah pergerakan harga tahun depan dan seberapa besar — ​​mungkin akan ditentukan oleh jumlah unit baru yang tersedia untuk disewa. Dan jumlah ekspatriat baru yang datang ke kota. 

 Sepanjang tahun ini, pengembang bersikap hati-hati dengan pasokan apartemen, meskipun hal itu bisa saja berubah. Menurut data yang dirilis Jumat, 738 unit pribadi baru terjual pada bulan Oktober, melonjak 84% dari bulan sebelumnya, dan merupakan jumlah tertinggi sejak November lalu. (Rinaldi/Teti)