Colliers Indonesia menyebutkan permintaan untuk pembangunan pabrik standar siap pakai atau standard factory building (SFB) di Surabaya dan sekitarnya dilaporkan tinggi, terutama di daerah yang menarik berbagai macam industri seperti Safe n' Lock Industrial Park di Sidoarjo.
Permintaan untuk SFB terutama berasal dari perusahaan kecil hingga menengah yang terlibat dalam industri seperti makanan olahan, kosmetik, dan bahan bangunan, termasuk batangan, pelat aluminium, pipa, dan baja. SFB menawarkan fleksibilitas bagi bisnis untuk meningkatkan skala perusahaan dengan menyewa pabrik berukuran kecil pada awalnya dan kemudian menggabungkan unit yang berdekatan atau mengakuisisinya saat bisnis bertumbuh.
“Kami percaya bahwa semakin populernya SFB memiliki korelasi positif dengan tingginya tingkat investasi asing langsung (foreign direct investment/FDI) yang tercatat meningkat dalam beberapa tahun terakhir,” kata Ferry Salanto, Head of Research Colliers Indonesia dalam laporannya .
Selain SFB, perusahaan konsultan properti itu juga melihat semakin matangnya pasar e-commerce di Surabaya dan sekitarnya selama semester I-2024. Tingkat hunian gudang modern dilaporkan menurun menjadi 88,5%, terutama karena keterlambatan dalam mendapatkan penyewa baru dan berakhirnya masa sewa untuk beberapa penyewa khususnya di e-commerce. Manufaktur tetap menjadi kontributor terbesar untuk penanaman modal langsung asing (FDI) yang mendorong permintaan ruang gudang, terutama di dekat area pelabuhan utama.
“Kami tetap optimis tentang pasar gudang, karena sektor manufaktur yang berkembang dan populasi kelas menengah yang meningkat diperkirakan akan mendorong permintaan ruang gudang di masa mendatang,” jelas Ferry.
Masih Stagnan
Berbeda dengan permintaan pabrik standar dan gudang logistik yang trennya cenderung bertumbuh, selama paruh pertama 2024, s ecara keseluruhan penjualan lahan industri di Surabaya Raya secara umum stagnan . Hal itu menyusul kinerja yang luar biasa pada semester sebelumnya.
Hanya JIIPE yang mencatat penjualan lahan selama semester awal 2024, dengan penjualan seluas 13 hektar kepada perusahaan manufaktur otomotif. Akibatnya, tingkat penyerapan lahan industri di Surabaya dan sekitarnya meningkat sedikit sebesar 0,6% dibandingkan semester sebelumnya yang mencapai 72%.
“Tahun lalu, JIIPE membukukan penjualan lahan sekitar 91 hektar yang sebagian besar disebabkan oleh permintaan tinggi dari perusahaan industri berat Tiongkok. Permintaan ini didukung oleh pengembangan ekosistem manufaktur yang kuat, infrastruktur yang solid, dan manfaat kawasan ekonomi khusus,” kata Ferry Salanto.
Dilaporkan, tidak ada tambahan lahan siap bangun yang tersedia di Surabaya Raya. Namun di semester kedua diperkirakan ada dua proyek yang dijadwalkan untuk ekspansi yaitu Surabaya Industrial Estate Rungkut (SIER) dan Ngoro Industrial Park (NIP), yang dijadwalkan masing-masing pada tahun 2024 dan 2025.
SIER dimiliki badan usaha milik negara terkemuka yang akan mengelola dan mengoperasikan lahan seluas 600 hektar di Ngawi, dengan fokus pada kegiatan agroindustri. Sementara Ngoro Industrial Park yang dikembangkan PT Intiland Developent Tbk akan terus mengembangkan area yang tersisa di tahap kedua seluas 250 hektar di Mojokerto.
Harga lahan industri tetap tidak berubah dari semester sebelumnya. Diharapkan pengembang akan mempertahankan tingkat harga jual saat ini hingga akhir tahun. Sementara itu, sektor manufaktur di Indonesia terus menunjukkan ekspansi dalam kegiatan pabrik, dengan skor Purchasing Managers Index (PMI) sebesar 52,1 pada bulan Mei 2024.
Mengingat kondisi tersebut, sentimen dalam sektor manufaktur Indonesia tetap positif. Komitmen pemerintah yang berkelanjutan untuk mendorong pertumbuhan ekonomi melalui sektor manufaktur, terutama dalam kegiatan berorientasi ekspor, semakin memperkuat optimisme ini.
Untuk tarif sewa gudang modern dikatakan tetap stabil, yakni berkisar antara Rp55.000 hingga Rp75.000 per meter persegi per bulan. Sedangkan sewa gudang tradisional berkisar antara Rp25.000 hingga Rp45.000 per meter persegi per bulan yang tergantung pada aksesibilitas dan kualitas bangunan.
“Pemilik properti diposisikan untuk mempertahankan harga sewa saat ini sambil bersikap lebih akomodatif dalam menegosiasikan persyaratan,” ungkap Colliers.
Berdasarkan data dari Kementerian Perindustrian RI, Jawa Timur saat ini memiliki 13 kawasan industri. Peraturan Pemerintah RI 142/2015 tentang Kawasan Industri menjelaskan kawasan industri adalah kawasan tempat pemusatan kegiatan industri yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang yang dikembangkan dan dikelola oleh perusahaan kawasan industri. (Rinaldi)
