Di tahun 2024, hampir semua subsektor properti telah menunjukkan pemulihan yang berarti. Meski begitu, beberapa subsektor masih membutuhkan waktu untuk bangkit di 2025. Dua diantaranya adalah subsektor apartemen dan perkantoran.
Head of Research Colliers Indonesia , Ferry Salanto menyebutkan ada beberapa subsektor properti yang recovery lebih cepat. Namun ada pula yang telah melewati masa-masa pemulihan yang panjang, sebelum kembali ke puncak performa terbaiknya.
Subsektor perkantoran di Jakarta misalnya, saat ini masih mengalami kondisi oversupply , meskipun secara berlahan suplai mulai terbatas. Pemulihan diprediksi akan terus berlangsung secara bertahap.
“Permintaan sewa sudah mulai aktif, demikian pula tingkat okupansi meningkat terbatas. Di kuartal IV-2024, tingkat hunian di CBD sebesar 74,7% atau hanya naik sekitar 1% dibandingkan 2023. Di luar CBD sebesar 77,2% atau tumbuh sekitar 2% dibandingkan 2023,” kata Ferry.
Meskipun tingkat hunian di CBD terus tumbuh, yang didukung pula oleh terbatasnya pasokan tambahan, namun masih dibutuhkan waktu yang relatif lama untuk mencapai level tingkat hunian seperti sebelum pandemi.
Selama kuartal III-2024, ada penyerapan sebesar 53.500 m2, sehingga total ada penyerapan bersih sekitar 123.800 m2. Sebagian besar dikontribusikan oleh perkantoran Grade A atau sekitar 74%.
Colliers menyebutkan, tidak ada tambahan pasokan gedung kantor baru di seluruh wilayah Jakarta di 2024, sehingga total pasokan berada di kisaran 11,2 juta m2. Tambahan pasokan sepanjang 2024 hanya dikontribusi dari satu gedung di kawasan TB Simatupang.
Rerata harga jual di 2024 tercatat sekitar Rp57 juta di CBD dan Rp41 juta di luar CBD. Rerata harga jual tersebut masih relatif stabil dibandingkan 2023. Harga jual diperkirakan akan tumbuh sekitar 2% per tahunnya, dikontribusi oleh gedung kantor yang berada di lokasi strategis seperti di SCBD, Sudirman, Thamrin, dan TB Simatupang untuk di luar CBD.
”Sekarang tinggal bagaimana developer atau pengelola mampu mengendalikan dampak oversupply ini, sehingga mereka juga bisa menikmati misalnya kenaikan tarif sewa dan jual,” jelas Ferry.
Kondisi serupa juga terjadi di subsektor apartemen dengan harga dan tingkat okupansi yang masih belum bergerak naik. Hal inilah yang menjadi salah satu pemicu investor masih menahan diri untuk menginvestasikan dananya di apartemen.
Meski begitu, kata Ferry, penyerapan hunian apartemen selama 9 bulan pertama di Jabodetabek telah menunjukkan peningkatan dibandingkan dengan tahun 2023, meskipun tingkat penyerapan proyek-proyek yang masih dalam tahap konstruksi masih lambat. Transaksi di proyek-proyek yang sudah selesai mendominasi penjualan, didukung oleh perpanjangan insentif PPN 100% hingga Desember 2024.
“Tingkat hunian secara keseluruhan meningkat 9,8% secara tahunan, namun masih rendah di level 64,7%. Tapi kenaikan ini sudah menandakan tren positif pasar,” jelasnya.
Sementara itu, tidak ada apartemen baru yang rampung di kuartal III-2024. Total pasokan tetap 226.815 unit. Tetapi diperkirakan ada 9 projek (4.756 unit) yang akan rampung di kuartal akhir 2024. Diperkirakan pasokan kumulatif pada tahun 2024 akan menjadi lebih tinggi 2,5% dibandingkan tahun 2023.
Hal senada diungkap CEO Leads Property, Hendra Hartono. Menurutnya, berdasarkan siklus pasar, posisi beberapa subsektor seperti kondominium dan perkantoran masih berada di posisi pukul 5 dengan kecenderungan harga bergerak lamban atau stabil.
Sementara untuk ritel, lahan industri dan rumah tapak saat ini sudah berada di posisi pukul 7 sampai 9 dengan kecenderungan harga meningkat secara cepat. Sementara subsektor hotel sudah berada di pukul 11 dengan kecenderungan harga dan okupansi terus meningkat.
“Untuk segmen hunian vertikal, kami optimis apartemen di kawasan berskala kota masih memiliki daya tarik tinggi. Mayoritas konsumen memilih apartemen untuk mencari konsep smart living yang menawarkan kepraktisan serta fasilitas lengkap,” sebutnya.
Strategi Pengembang
Pengembang meyakini tingkat keterisian atau okupansi perkantoran akan terus meningkat seiring makin aktifnya aktivitas bekerja, setelah terpuruk akibat kebijakan PSBB dan tren work from home selama masa pandemi Covid-19.
Associate Marketing Director Thamrin Nine, Hizkia Gouw, bahkan mengatakan bahwa penyewa ( tenant ) dan perusahaan saat ini sudah mulai ekspansif untuk mencari ruang kantor baru. Tingkat okupansi di Thamrine Nine bahkan sudah menyentuh kisaran 50%.
“Angka ini terus berkembang positif. Hal ini menunjukkan antusiasme tinggi dari para tenant dan berbagai perusahaan yang mulai melakukan proses fitting out di space mereka,” ujarnya.
Atas dasar keyakinan tersebut, Hizkia menargetkan pada akhir 2025 tingkat okupansi Thamrin Nine akan terpenuhi 100%. Salah satu langkah strategis yang dilakukan oleh pihaknya adalah dengan menggandeng tenant besar. Langkah ini diyakini bisa menjadi pendorong brand-brand lain untuk masuk.
"Strategi kami untuk mencapai penuh okupansi adalah dengan membangun partnership dengan brand korporasi ternama, seperti Garuda Indonesia untuk memperkuat brand identity dan meningkatkan consumer awareness ,” katanya.
CEO Triniti Land, Ishak Chandra mengatakan sektor properti akan bangkit di 2025. Namun diakui ada beberapa subsektor yang masih sulit berkembang meski pandemi telah usai. Diantaranya perkantoran, ritel dan apartemen.
“ Behavior (perilaku) setelah pandemi sangat sangat berbeda. Saya sudah sempat bilang beberapa tahun sebelum pandemi, bahwa hati-hati sama sektor perkantoran,” ungkapnya kepada wartawan, baru-baru ini.
Sebelum pandemi, gedung-gedung perkantoran lazimnya banyak dibangun bersamaan karena biaya sewanya menguntungkan. Namun kini, perilaku penyewa lebih menyukai sistem sewa jangka pendek. Kondisi diperparah saat pandemi, karena banyak perusahaan memilih sistem kerja secara hybrid dan remote, sehingga membuat kebutuhan akan gedung atau ruang kantor menurun. Selain itu, banyak perusahaan memilih ruang kerja yang lebih fleksibel dengan jangka sewa pendek.
Sedangkan apartemen, kata Ishak, meski pemerintah tengah mendongkrak tipe hunian vertikal terutama di perkotaan, namun permintaan di subsektor ini kerap tidak stabil setiap tahun.
Sedangkan subsektor ritel atau pusat perbelanjaan, saat ini penyewa di mall sulit mendapat keuntungan karena pembeli datang hanya untuk mencoba barang, bukan membeli. Hal ini juga mempengaruhi kemampuan tenant untuk membayar biaya sewa.
“Orang jalan-jalan ke anchor tenant hanya lihat-lihat, belinya di online,” jelasnya.
Di luar itu, subsektor lain yang tren pasarnya sudah lebih membaik adalah lahan industri, pergudangan dan logistik, perhotelan, serta properti komersial seperti ruko terutama di kawasan-kawasan yang sedang berkembang untuk bisnis. (Rinaldi)
