Koreksi permintaan dan pasokan rumah yang terjadi di semester I-2025 berkorelasi dengan tren perlambatan penyaluran kredit properti dan lonjakan NPL sebagai imbas dari pelemahan daya beli masyarakat.
Bank Indonesia (BI) menyebutkan pertumbuhan kredit properti terus melambat. Kredit properti pada Juni 2025 hanya tumbuh sebesar 8,12% secara tahunan ( year on year ). Padahal pada Mei 2025 masih tumbuh 8,57%.Perlambatan kredit properti terjadi di hampir semua tipe.
Secara resiko, kredit macet atau Non Performing Loan (NPL) tertinggi juga masih menyelimuti kredit pemilikan rumah (KPR).
Menurut BI, rasio NPL perbankan di Juni 2025 berada di level 2,41%, atau lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya di level 1,96% dan dibandingkan tahun 2024 di level 2,02%.
Tren kenaikan NPL KPR sudah mulai terlihat sejak awal tahun ini. Pada Januari 2025, NPL KPR berada di level 2,88%, kemudian naik lagi pada April ke level 3,13% dan pada Mei berada di level 3,17%.
“BI terus memantau perkembangan kredit, termasuk NPL di sektor perumahan, seiring dengan koordinasi bersama Komite Stabilitas Sistem Keuangan (KSSK),” tegas Deputi Gubernur BI, Juda Agung.
EVP Consumer Loan BCA, Welly Yandoko mengatakan kondisi likuiditas bank-bank yang saat ini cukup ketat dan tingkat NPL yang cenderung meningkat, membuat bank memiliki keterbatasan dalam menyalurkan kredit.
“Di sisi lain, faktor suku bunga menjadi pertimbangan utama bagi nasabah dalam mengambil KPR,” ungkapnya dikutip dari Kontan.co.id.
Corporate Secretary Bank Tabungan Negara (BTN) Ramon Armando berkomentar, perlambatan kredit properti dipengaruhi oleh ekspektasi masyarakat terhadap penurunan bunga kredit, terutama di segmen non-subsidi. Di mana, permintaan terbesar KPR non-subsidi di BTN masih berada di kisaran harga rumah di bawah Rp500 juta.
Menurutnya, banyak calon debitur memilih menunda pengambilan keputusan sambil menunggu transmisi suku bunga acuan ke bunga KPR yang lebih terasa.
“Sementara perubahan preferensi generasi muda yang cenderung memilih sewa dibandingkan beli, juga memberikan dampak,” jelasnya.
Meski demikian, Ramon mengungkapkan tren pertumbuhan KPR di BTN saat ini masih menunjukkan arah yang positif, meskipun memang ada perlambatan di beberapa segmen. Hal itu wajar mengingat pasar masih dalam proses penyesuaian terhadap tren suku bunga dan dinamika daya beli masyarakat.
Rapat Dewan Gubernur Bank Indonesia (RDG BI) pada Rabu (20/8) memutuskan untuk menurunkan kembali suku bunga acuan BI Rate sebesar 25 basis poin ke level 5%. Keputusan ini konsisten dengan tetap rendahnya prakiraan inflasi tahun 2025 dan 2026, terjaganya stabilitas nilai tukar Rupiah, dan upaya mendorong pertumbuhan ekonomi.
Sayang, meski penurunan suku bunga acuan ini adalah yang keempat kalinya di tahun ini – setelah sebelumnya turun di Januari, Mei dan Juli 2025 - namun perbankan belum juga terlihat mengoreksi bunga KPR-nya.
“Suku bunga kredit perbankan perlu terus diturunkan agar dapat mendorong peningkatan penyaluran kredit atau pembiayaan untuk mendukung pertumbuhan ekonomi,” ujarnya.
Perbankan dinilai berhati-hati dalam menyalurkan kredit, antara lain tecermin dari standar penyaluran kredit ( lending standard ) yang meningkat.
“Meski begitu, BI akan terus mendorong penyaluran kredit termasuk melalui kebijakan makroprudensial yang longgar dan mempererat koordinasi dengan KSSK,” jelas Ferry.
Secara keseluruhan, BI memperkirakan pertumbuhan kredit perbankan pada 2025 berada dalam kisaran 8%-11%.
Saatnya Bunga KPR Turun
Wakil Ketua Umum DPP Realestat Indonesia (REI) Royzani Sjachril menyambut baik penurunan BI Rate untuk keempat kalinya di tahun 2025. Dia berharap perbankan merespon kebijakan ini dengan menurunkan bunga KPR.
“Penurunan bunga KPR dipastikan akan menggerakkan industri properti karena minat masyarakat meningkat, terlebih saat ini Pajak Pertambahan Nilai Di Tanggung Pemerintah (PPN DTP) 100% masih berlanjut,” kata CEO Mahatama Group itu.
Tidak hanya perbankan konvensional, Roy juga berharap penurunan bunga acuan BI akan mendorong bank syariah untuk menurunkan persentase bagi hasil untuk pembiayaan properti, baik modal kerja maupun sisi kredit rumah.
Ketua DPD REI Kalimantan Barat, Baharudin juga mendorong penurunan BI Rate dapat efektif menurunkan suku bunga KPR.
“(Penurunan) itu berpotensi meningkatkan daya beli terhadap properti yang saat ini sedang tertekan,” jelasnya.
Direktur PT Ciputra Development Tbk (CTRA), Harun Hajadi, menyambut positif langkah BI menurunkan suku bunga acuan. Keputusan tersebut menunjukkan bank sentral menyadari perlambatan ekonomi termasuk daya beli konsumen yang melemah.
“Penurunan suku bunga KPR menjadi bentuk insentif, selain PPN DTP,” katanya.
Harun memproyeksi efek bunga acuan baru akan terasa menjelang akhir tahun ini.
Global Markets Economist Maybank Indonesia, Myrdal Gunarto menilai penurunan bunga KPR akan membuat konsumen membayar cicilan yang lebih terjangkau termasuk bagi konsumen eksisting.
“Uang yang mereka simpan dari selisih cicilan tersebut mungkin bisa juga dipakai untuk menggerakkan aktivitas ekonomi secara umum,” katanya.
Menurut Myrdal, pemangkasan suku bunga acuan dan bunga bank akan mendukung lebih banyak aktivitas ekonomi, karena situasi ekonomi saat ini menunjukkan permintaan domestik yang lemah dari perkiraan. (Rinaldi/Teti)
