Hingga akhir semester kedua tahun ini, tingkat serapan dan harga apartemen di Jakarta tidak banyak berubah. Pembeli masih didominasi investor yang lebih memilih unit siap huni, sehingga bisa cepat untuk disewakan kembali.
Konsultan properti, Colliers Indonesia menyebutkan selama tiga tahun terakhir tingkat imbal hasil sewa apartemen relatif bertahan di kisaran 4%. Harga penawaran sewa rata-rata tercatat sebesar Rp35,77 juta per meter persegi. Kenaikan harga penawaran sewa tertinggi di paruh pertama tahun 2025 terjadi di kawasan pusat bisnis (CBD) Jakarta, sementara di Jakarta Selatan stagnan.
Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto menyebutkan dilihat dari perspektif lokasi, kawasan pusat bisnis atau CBD secara konsisten mencatat hasil sewa tertinggi dan paling stabil sebesar 4,3% selama tiga tahun terakhir. Hal itu ditopang oleh penyewa korporat, ekspatriat, dan profesional yang mencari fasilitas hunian premium di lokasi strategis di dekat lokasi kerja.
Sementara itu, tingkat serapan stabil. Kontribusi serapan di kuartal II-2025 sekitar 79% berasal dari proyek yang sudah jadi, dan 21% dari yang masih konstruksi. Penyerapan masih didominasi oleh preferensi terhadap unit siap huni yang juga memperlihatkan sikap hati-hati konsumen yang cenderung menghindari risiko tinggi.
“Sedangkan bagi pengembang, saat ini penting untuk memprioritaskan penyelesaian proyek secara tepat waktu, terutama untuk proyek yang dijadwalkan selesai antara tahun 2025 hingga 2027. Manajemen jadwal serah terima yang baik akan membantu mencegah penumpukan pengiriman unit dan mengurangi potensi kejenuhan pasar,” ungkapnya.
Lebih lanjut dijelaskan, pembeli mayoritas apartemen di kuartal II-2025 adalah investor, yang membeli dengan dukung skema kredit pemilikan apartemen (KPA). Menurut Ferry, untuk menarik calon pembeli, pengembang saat ini semakin aktif menawarkan berbagai insentif dan promosi.
Promosi yang paling sering ditawarkan meliputi pemberian voucher furnitur gratis, diskon biaya pemesanan, dan bebas biaya pengelolaan selama 1–2 tahun. Sedangkan insentif yang paling banyak ditawarkan adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN) 100% yang masih berlaku hingga Juni 2025. Saat ini, diskon PPN tinggal 50% yang berlaku sampai dengan akhir tahun ini.
Selain itu, Colliers Indonesia mengungkap adanya beberapa proyek apartemen yang menawarkan jaminan imbal hasil sewa, baik dalam bentuk jaminan sewa selama satu tahun dibayarkan setiap bulan atau cashback tetap sebesar Rp5 juta per bulan selama dua tahun. Upaya ini ditujukan untuk menarik pembeli yang ingin membeli unit sebagai bagian dari portofolio investasi mereka.
Meski pasokan melambat, tetapi selama periode 2025-2027 tercatat ada sekitar 5.000 unit pasokan apartemen baru yang masuk ke pasar. Sekitar 1.031 unit telah masuk pasar di semester I-2025 dan akan bertambah 2.000 unit lagi di paruh kedua tahun ini. Tambahan pasokan baru terbanyak berlokasi di Jakarta Selatan, disusul Jakarta Timur dan Jakarta Barat.
“Tidak ada pasokan apartemen baru di area CBD dan Jakarta Pusat,” jelas Ferry.
Colliers Indonesia menyebutkan, saat ini Jakarta Barat memiliki pangsa pasokan apartemen terbesar yaitu 24% dari total pasokan, dan diperkirakan akan tetap di persentase tersebut hingga 2027. Sementara itu, Jakarta Selatan diperkirakan akan mengalami peningkatan pasokan di 2027.
“Ke depan, Colliers memperkirakan harga akan mengalami pertumbuhan yang stabil dalam kisaran 1%–2% per tahun. Kenaikan harga paling signifikan diperkirakan akan tetap terjadi di Jakarta Selatan, yang didukung oleh konsentrasi proyek-proyek yang sedang dibangun di wilayah tersebut,” pungkas Ferry.
Segmen Terlaris
PT Leads Property Services Indonesia atau Leads Property menyebutkan saat ini ada sekitar 45.000 unit apartemen milik ( strata-title ) di Jakarta yang belum terjual.
Associate Director Research & Consultancy Department Leads Property, Martin Samuel Hutapea mengatakan penyerapan apartemen yang masih cukup aktif di pasar Jakarta dari segi permintaan saat ini dan ke depannya adalah tipe mewah ( luxury ) dengan tipe 3 sampai 4 kamar tidur, yang menyasar end-user yang bukan first home buyer . Mayoritas adalah Generasi Baby Boomers dan Generasi X, yang masih mengutamakan high taste, premium lifestyle , dan rasa nyaman.
“Sementara untuk Generasi Milenial dan Generasi Z sebagai end user dan first home buyer , seiring dengan gaya hidup yang aktif di luar rumah dan lebih suka travelling, mereka cenderung memilih apartemen yang berlokasi di dekat transportasi umum yang memiliki akses ke pusat bisnis dan komersial, dengan tipe studio hingga 2 kamar tidur,” sebut Martin.
Menurutnya, pengembangan apartemen di pinggiran Jakarta tetap akan berpusat di kawasan yang dekat dengan kampus, khususnya pada tipe studio hingga 2 kamar tidur.
Dilihat dari lokasi, pasokan apartemen di Jakarta ke depan masih akan didominasi di luar kawasan CBD sekitar 79% dari total pasokan. Pertumbuhan harga apartemen di luar CBD Jakarta juga lebih tinggi, yakni 1% secara tahunan, sedangkan di CBD hanya 0,3%.
Terkait harga, Leads Property menyebutkan apartemen di CBD Jakarta rata-rata dipasarkan seharga Rp57,7 juta per meter persegi, sementara di luar CBD hampir setengahnya yakni Rp26 juta per meter persegi. Sementara penyerapan permintaan masih didominasi apartemen di luar CBD yang merupakan segmen menengah atas. (Rinaldi)
