Pertumbuhan ekonomi sebesar 5,12% di triwulan II-2025, ternyata tidak banyak “membantu” kinerja sektor properti terutama segmen residensial. Data riset menyebutkan, permintaan dan pasokan rumah justru mengalami tren melambat di semester I-2025.
Cushman & Wakefield Indonesia melaporkan di paruh pertama tahun ini permintaan rumah tapak ( landed house ) sedikit mengalami penurunan dibandingkan semester sebelumnya. Rumah segmen menengah di harga Rp1 miliar hingga Rp1,7 miliar tetap mendominasi permintaan dengan persentase mencapai 53,3% dari total transaksi. Kemudian diikuti oleh segmen menengah atas sebesar 25,7%.
Rata-rata penyerapan bulanan per properti juga mengalami penurunan sebesar 5,6% secara tahunan ( year on year ), dan turun signifikan sebesar 51,3% dibandingkan semester sebelumnya. Sementara nilai penyerapan rata-rata bulanan per perumahan mencapai Rp29,8 miliar, atau secara tahunan menurun 11%.
“Penurunan juga dipengaruhi lebih sedikitnya peluncuran proyek pengembangan baru. Pengembang biasanya meluncurkan lebih banyak unit di pertengahan hingga akhir tahun,” ungkap Direktur Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia, Arief Rahardjo.
JLL Indonesia juga mengungkapkan perlambatan pasar perumahan tapak di Jabodetabek di semester I-2025.
Disebutkan, jumlah unit yang diluncurkan turun 49% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.
“Perlambatan ini dimungkinkan akibat beberapa faktor termasuk ketidakpastian ekonomi global dan pelemahan daya beli yang membuat pasar lebih berhati hati,” jelas Head of Growth and Head of Strategic Consulting JLL Indonesia, Vivin Harsanto.
Di semester pertama tahun 2025, segmen residensial menengah ke bawah menunjukkan keraguan pasar yang lebih besar, karena segmen ini cukup sensitif terhadap daya beli. Sedangkan di segmen menengah ke atas masih terlihat aktivitas transaksi.
Di periode ini, lebih sedikit peluncuran klaster baru yang memperlihatkan kehati-hatian pengembang. Meski begitu, ungkap Vivin, pasar perumahan tapak tetap menarik minat pengembang, terbukti dengan diluncurkannya satu proyek kawasan hunian seluas lebih dari 1.000 hektar di Tangerang.
Hasil Survei Harga Properti Residensial Bank Indonesia (BI) juga mencatat harga properti residensial tumbuh melambat di kuartal II-2025. Hal itu tercermin dari Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada kuartal dua tahun ini yang hanya tumbuh 0,90% secara tahunan. Angka tersebut lebih rendah dibandingkan pertumbuhan pada kuartal I-2025 sebesar 1,07% secara tahunan.
“Perlambatan pertumbuhan penjualan dipengaruhi residensial tipe kecil, sementara penjualan rumah tipe besar dan menengah mengalami kontraksi,” kata Direktur Eksekutif Departemen Komunikasi BI, Ramdan Denny Prakoso.
BI mencatat penjualan properti residensial di pasar primer pada kuartal II-2025 terkontraksi sebesar 3,8%. Padahal pada kuartal sebelumnya, penjualan tumbuh sebesar 0,73% secara tahunan.
Penjualan rumah tipe kecil hanya tumbuh 6,7% atau melambat dibandingkan kuartal sebelumnya yang tumbuh 23,75%. Lalu untuk penjualan rumah tipe besar terkontraksi sebesar 14,95% secara tahunan, turun lebih dalam dari kuartal sebelumnya sebesar 11,69%. Sementara penjualan rumah tipe menengah terkontraksi sebesar 17,69%, lebih rendah dari kuartal sebelumnya yang terkontraksi sebesar 35,76%.
Data lain menyebutkan, permintaan rumah yang disewa hingga semester I tahun 2025 melonjak tajam daripada permintaan rumah yang dijual.
Head of Research Rumah123 Marisa Jaya mengatakan, permintaan rumah sewa melonjak hingga 65,5%. Sedangkan permintaan terhadap rumah yang dijual hanya tumbuh sekitar 13,8%. Dibandingkan dengan paruh kedua tahun 2024, tren permintaan rumah yang dijual tumbuh 15% dan rumah sewa meningkat hingga 57,9%.
"Secara keseluruhan, enquiries rumah sewa tercatat mengalami pertumbuhan yang sangat signifikan sepanjang semester I- 2025,” jelas Marisa.
Kenaikkan tajam pada permintaan rumah yang disewa bisa dipengaruhi oleh beberapa faktor. Seperti fleksibilitas hunian, ketidakpastian ekonomi, penurunan daya beli, serta pergeseran preferensi generasi muda yang cenderung memilih sewa sebelum memutuskan untuk membeli.
Pasokan Baru
Cushman & Wakefield Indonesia mencatat ada sebanyak 6.429 unit hunian baru yang diluncurkan di Jabodetabek dan Karawang sepanjang semester I-2025. Tangerang tetap menjadi kontributor terbesar, dengan kontribusi sekitar 52% dari total pasokan baru tersebut.
Pasokan ini didorong oleh berlanjutnya pengembangan kawasan hunian utama baru seperti Alam Sutera 2, Summarecon Tangerang, dan CitraGarden Bintaro, yang secara aktif meluncurkan fase baru.
Bekasi menyusul dengan kontribusi 28%, wilayah Bogor-Depok sebesar 18%, dan Jakarta berkontribusi 2%.
Per Juni 2025, harga tanah rata-rata di seluruh wilayah Jabodetabek berkisar sekitar Rp12.619.854 per meter persegi, atau meningkat 0,63% secara tahunan.
“Harga tanah terus meningkat, didukung oleh pembangunan infrastruktur dan fasilitas baru yang berkelanjutan di dalam kawasan perkotaan,” pungkas Arief Rahardjo. (Rinaldi)
