Saat pasar menengah-bawah masih memperlihatkan pergerakan stagnan dan cenderung menurun, segmen menengah masih menyisakan potensi permintaan yang cukup tinggi, khususnya bagi para end-user .
Berdasarkan riset Indonesia Property Watch (IPW), hingga akhir kuartal II-2025 pasar segmen menengah ke bawah di harga sampai Rp500 jutaan masih tertekan dan tumbuh lebih rendah dibandingkan periode serupa tahun lalu. Pengaruh pasca liburan disebut berpengaruh banyak terhadap pengeluaran konsumsi masyarakat, terlebih tingkat daya beli sedang menurun.
Sebaliknya, ungkap CEO IPW Ali Tranghanda, segmen hunian menengah dengan harga Rp1 miliar hingga Rp2 miliar justru tumbuh signifikan, di tengah bayang-bayang penurunan daya beli. Sementara komposisi penjualan terbesar masih dikuasai hunian di segmen Rp500 juta hingga Rp1 miliar.
Di kuartal II-2025, tren pasar cenderung bergeser ke segmen harga yang lebih tinggi (menengah). Pergeseran ini terjadi di semua wilayah, kecuali Depok dan Bekasi yang justru relatif bergeser ke segmen yang harganya lebih rendah.
“Pergeseran pasar itu mendorong sebagian pengembang besar mulai masuk ke segmen menengah. Hal ini turut menganggu kinerja proyek pengembang menengah yang sedikit mengalami penurunan,” ungkap Ali Tranghanda dalam laporan riset IPW Housing Market Update Q2-2025.
Secara umum, penjualan rumah di kuartal II-2025 tumbuh sebesar 7,8% ( quarter to quarter /qtq) setelah mengalami penurunan tajam pada kuartal sebelumnya. Meski tumbuh, namun secara tahunan ( year on year /yoy) lebih rendah 1,1%.
Penjualan relatif mengalami kenaikan pada bulan April dan Mei 2025, namun mengalami penurunan pada bulan Juni 2025.
“Di semester awal tahun 2025 ini penjualan rumah terganggu dengan banyaknya hari libur nasional, selain masih lemahnya daya beli masyarakat, sehingga mereka memilih memenuhi kebutuhan lain daripada membeli rumah,” papar Ali Tranghanda.
Sementara di Jabodebek-Banten, riset IPW mengungkap bahwa di kuartal II-2025 penjualan rumah mengalami kenaikan sebesar 11,4% (qtq) setelah pada kuartal sebelumnya mengalami penurunan tajam. Pergerakan jumlah unit terjual juga meningkat 7,8% (qtq). Tren pasar ini berdasarkan sampling terhadap 73 proyek perumahan non-subsidi di Jabodebek-Banten yang mewakili pasar sebesar 62,3%.
Secara wilayah, di kuartal II-2025 sebagian besar wilayah Jabodetabek-Banten mengalami kenaikan unit terjual, kecuali Jakarta yang mengalami penurunan tertinggi sebesar 20,9%, diikuti Serang yang turun 5,3%, dan Bekasi turun 1,2%.
Sedangkan berdasarkan nilai penjualan, penurunan unit terjual sebesar 11,3% terjadi di Jakarta, diikuti Depok turun 10,6%, dan Bekasi turun tipis 1,6%.
“Tren lainnya, sebagian pengembang mulai melakukan review atas proyeknya terkait segmen harga dan tipe produk. Dengan menetapkan segmen pasar yang benar, terlihat pengembang mengalami kenaikan penjualan yang lebih baik,” ungkapnya.
Ali Tranghanda mencontohkan di kawasan Bogor dan Depok misalnya, mengalami kenaikan penjualan cukup tinggi karena sebagian besar pengembang mulai mengalihkan proyeknya ke segmen menengah yang potensi pasarnya sangat besar. Meski pengembang besar masih bermain di segmen atas.
Di semester I-2025, IPW juga mencatat adanya peningkatan penjualan unit siap huni ( ready stock ) yang memanfaatkan insentif Pajak Pertambahan Nilai Di Tanggung Pemerintah (PPN DTP) 100% hingga Juni 2025. Disebutkan, komposisi penjualan unit ready stock mencapai 38,05% atau lebih tinggi dibandingkan kuartal sebelumnya sebesar 27,3%.
Fokus Pengembang
Pasar hunian tapak yang masih didominasi segmen menengah juga diungkap konsultan properti PT Leads Property Services Indonesia atau Leads Property.
CEO Leads Property, Hendra Hartono menyebutkan sejak kuartal awal tahun ini pasokan hunian baru di Jabodetabek didominasi oleh segmen menengah ( middle segment ). Hal itu mencerminkan fokus pengembang pada pasar mass-market yang diminati masyarakat terutama di perkotaan.
“Permintaan rumah tapak di Jakarta dan sekitarnya relatif stabil di semester I-2025 terutama di segmen menengah. Pengembang cenderung fokus pada rumah dengan harga terjangkau yang menyasar end user ,” jelasnya.
Laporan Jakarta Property Market Insight yang dirilis Leads Property menyebutkan sektor residensial tapak masih mempertahankan momentum pertumbuhannya. Sebagian besar penjualan rumah di awal tahun 2025 terjadi di segmen rumah dengan harga di bawah Rp1,5 miliar. Wilayah Tangerang, Bekasi, dan Bogor masih menjadi primadona, karena ketersediaan lahan dan akses infrastruktur yang cukup baik.
Selama kuartal I-2025, tercatat ada sebanyak 3.600 unit rumah yang diluncurkan secara nasional, dan 2.600 unit diantaranya berlokasi di Jabodetabek. Mayoritas menargetkan segmen menengah dengan harga jual antara Rp1 miliar hingga Rp2 miliar.
“Kawasan Tangerang menguasai penjualan dan penyerapan rumah tapak di tiga bulan pertama tahun ini, dengan kontribusi sekitar 72% dari total penyerapan unit rumah di Jabodetabek,” jelas Hendra Hartono.
Secara kumulatif, hingga akhir kuartal I-2025 total ada 188.000 unit rumah pasokan rumah tapak di Jabodetabek. Pasokan terbesar terjadi di Tangerang dengan pertumbuhan pasokan mencapai 11% setiap tahunnya. Disusul Bogor yang tumbuh 8% per tahun, Depok tumbuh 6% per tahun, serta Bekasi dan Jakarta yang mengalami pertumbuhan pasokan rumah sekitar 4% setiap tahunnya.
“Kenaikan harga rumah yang cepat menyebabkan perumahan terjangkau bergeser ke pinggiran kota penyangga Jakarta seperti Cisauk, Cikupa, Balaraja, dan Tenjo di Tangerang,” pungkasnya. (Rinaldi)
