Hingga jelang akhir semester I-2025, rumah tapak ( landed house ) tampaknya masih tetap menjadi properti yang paling diminati. Sementara rumah vertikal (apartemen) masih enggan beranjak.
Konsultan properti, Leads Property menyebutkan di tengah ketegangan perdagangan global, pertumbuhan ekonomi Indonesia secara konsisten melampaui rata-rata dunia. Meskipun pasar mungkin mengalami penurunan jangka pendek, Indonesia diproyeksikan tetap menunjukkan ketahanan dan dinamika pertumbuhan yang kuat termasuk di sektor properti.
“Meski begitu, tingginya suku bunga kredit termasuk KPR dalam tiga tahun terakhir ikut berdampak terhadap melambatnya pergerakan tingkat inflasi, yang mencerminkan pelemahan konsumsi dan daya beli masyarakat,” ungkap CEO Leads Property, Hendra Hartono di Jakarta, baru-baru ini.
Sejumlah subsektor properti terus menunjukkan pertumbuhan. Subsektor kawasan industri melanjutkan pertumbuhan penjualan termasuk untuk pergudangan, demikian pula subsektor perkantoran makin membaik. Begitu pula subsektor pusat perbelanjaan bertumbuh meski dengan tempo lambat, serta subsektor hotel masih bertahan ditopang kegiatan leisure .
Sementara subsektor residensial masih didominasi penjualan rumah tapak yang tetap primadona. Di Jabodetabek, permintaan hunian tapak tertinggi berlokasi di Tangerang, Banten. Mayoritas didominasi rumah seharga di bawah Rp2,5 miliar.
Berbanding terbalik, pasar hunian jangkung alias apartemen masih terpuruk. Harga jual rata-rata apartemen di Jakarta tidak mengalami banyak perubahan. Hal ini sebagai upaya dari developer untuk mendorong penjualan di tengah lesunya permintaan pasar. “Masih ada sekitar 45.000 unit apartemen lagi yang belum terjual di seluruh Jakarta,” paparnya.
Menurut Hendra, dominasi subsektor residensial dapat dipahami karena rumah merupakan kebutuhan primer manusia, terlebih saat ini ada insentif fiskal yang diberikan pemerintah untuk pembelian rumah berupa penghapusan/pengurangan Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Hal itu, menurutnya, turut memantik minat konsumen di tengah melemahnya daya beli, khususnya untuk rumah tapak.
Sebelumnya, survei Bank Indonesia menyebutkan bahwa secara keseluruhan, penjualan properti residensial di triwulan I-2025 tercatat tumbuh sebesar 0,73% secara tahunan ( year on year ) atau meningkat dari triwulan sebelumnya yang masih kontraksi atau turun sebesar 15,09% secara tahunan.
Riset Leads Property juga memperlihatkan ketangguhan penjualan rumah tapak di Jakarta dan sekitarnya. Di kuartal I-2025, sebanyak 2.600 unit rumah terjual diJabodetabek, dimana kawasan Tangerang menyumbang lebih dari 50% dari total penjualan tersebut. Sementara itu, penjualan rumah tapak di semester I-2025 diprediksi mencapai 5.200 unit.
“Meski daya beli masyarakat tertekan, permintaan rumah tapak tetap tangguh. Rumah seharga Rp300 juta hingga Rp2 miliar menjadi yang paling diminati, dengan prosentase hampir 80%,” ungkap Associate Director Research & Consultancy Department Leads Property, Martin Samuel Hutapea.
Disebutkan, total pasokan rumah tapak baru di kuartal I-2025 tercatat sebanyak 3.600 unit, yang menambah total pasokan menjadi 188.000 unit di Jabodetabek. Adapun rata-rata tingkat penjualan pasar rumah tapak di Jabodetabek mencapai 93%.
Senior Property Consultant Indonesia Property Watch (IPW), Ali Tranghanda menyebutkan di tahun lalu pasar properti secara umum termasuk perumahan mengalami penurunan dibandingkan tahun sebelumnya. Pada 2024, pasar properti tercatat melambat selama tiga triwulan berturut-turut hingga triwulan ketiga. Sedangkan penjualan perumahan mengalami penurunan 25,6% dibandingkan tahun 2023.
“Kondisi itu diakibatkan berbagai faktor. Selain kondisi ekonomi yang melambat, juga adanya ketidaksesuaian ( mismatch ) antara produk yang ditawarkan dan permintaan pasar. Banyak pengembang latah dengan meluncurkan produk untuk segmen atas yang sudah terbatas,” ungkap Ali dalam keterangannya.
Di tahun 2025, IPW menilai tantangan pasar properti diperkirakan masih berlanjut. Salah satu isu yang akan memengaruhi permintaan perumahan adalah menurunnya daya beli kalangan menengah, dan sebagian masyarakat jatuh ke kategori miskin. Penjualan rumah di Jabodebek-Banten di kuartal I-2025 dilaporkan anjlok sebesar 33,2% dibandingkan kuartal sebelumnya.
Melihat kondisi tersebut, Ali memperkirakan pasar properti akan tertekan dan melambat di semester I-2025, meski berpotensi membaik di paruh kedua.
“Pengembang harus cermat menyesuaikan strategi pengembangan agar tetap mampu bertahan di tengah pasar yang semakin ketat,” ujarnya.
Pasar Gen-Z
Menurut Hendra Hartono, pasar hunian apartemen yang berada di simpul-simpul transportasi publik seperti KRL, MRT dan LRT memiliki potensi besar untuk berkembang di masa mendatang, terutama jika simpul transportasi publik sudah terintegrasi penuh. Apartemen di lokasi ini menjadi solusi ideal bagi generasi Z dan generasi milenial akhir.
“Kawasan seperti Lebak Bulus, Blok M, hingga Dukuh Atas, menjadi lokasi potensial karena mobilitas mereka terakomodasi, dan waktu tempuhnya lebih terukur. Misalnya dari Lebak Bulus ke Sudirman atau Thamrin, mungkin hanya 15 menitan,” sebutnya.
Dia mengatakan, hunian bersubsidi seluas 18 m2-36 m2 mungkin lebih tepat untuk diterapkan untuk unit apartemen di atas atau dekat simpul transportasi. Selain harga tanah masih memungkinkan, ongkos transportasi penghuni juga dapat ditekan sesuai keinginan pemerintah.
“Pekerja dengan UMP sekitar Rp8 juta, biaya transportasi bisa sampai Rp4 juta per bulan per bulan. Hampir separuhnya habis untuk ongkos transportasi. Makanya kalau transportasi murah, Gen Z pasti senang,” kata Hendra.
Leads Property mengungkap, meski minat beli rumah Gen Z terus meningkat, tetapi tren menyewa rumah sebelum mampu membeli juga akan tetap berlanjut. Faktor harga rumah yang terus meroket, penghasilan yang terbatas dan gaya hidup mereka yang lebih simple membuat mayoritas Gen Z memilih menyewa dulu.
“Di Singapura, HDB (Housing and Development Board) itu masyarakat bisa sewa dulu sementara kalau harganya masih dinilai mahal. Jadi mereka sewa dulu, baru beli. Seharusnya di sini begitu juga, karena lebih praktis,” jelas Hendra.
Presiden Direktur MilikiRumah, Marine Novita menilai masalah yang paling mendasar dari penyediaan hunian adalah sedikitnya masyarakat yang memiliki akses terhadap fasilitas pembiayaan. Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) sekitar 60% angkatan kerja terutama Gen Z di Indonesia bekerja di sektor informal yang tidak terikat kontrak kerja dan memiliki penghasilan tetap.
“Untuk itu, MilikiRumah hadir untuk menjawab permasalahan kepemilikan hunian pada akar masalah akses pembiayaan,” ujarnya.
MilikiRumah mempunyai Program Pra-KPR yang ditujukan bagi masyarakat yang belum bisa mendapat fasilitas KPR dari bank, karena penghasilan tidak tetap seperti freelancer , pelaku usaha, dan agen berbasis komisi, atau karena kondisi kolektibilitas (SLIK OJK) yang tidak sempurna.
Melalui program Pra KPR, peminat hunian dapat langsung menghuni rumah sebagai penyewa sambil mengikuti program yang didesain agar mereka dapat memiliki rumah tersebut di masa depan. Kedisiplinan dalam membayar biaya sewa setiap bulan menjadi dasar untuk membuka akses pembiayaan dengan bank sekaligus sedikit demi sedikit mengurangi plafon pinjaman yang dibutuhkan.
“Program Pra KPR ini menggunakan skema Rent-to-Own ,” pungkasnya. (Rinaldi)
