Subsektor industrial, termasuk pergudangan modern dan fasilitas logistik menjadi penggerak utama pasar properti nasional hingga kuartal III-2025. Terjadi penambahan pasokan, peningkatan permintaan dan penjualan, serta stabilitas harga jual.
Industrial masih akan menjadi primadona karena didukung perubahan gaya hidup digital dan rantai pasok yang makin kompleks. Permintaan tinggi berasal dari logistik, farmasi/kesehatan, tekstil, dan consumer goods.
“Pasar properti industrial di Jakarta dan sekitarnya mengalami tren permintaan yang signifikan dalam dua tahun terakhir (2023-2025),” ungkap Head of Industrial Services Leads Property, Esti Susanti pada media briefing bertajuk “Tren Properti 2025 & Market Outlook 2025” di Jakarta, baru-baru ini.
Lonjakan ini terutama didorong ekspansi e-commerce yang cukup pesat, relokasi industri manufaktur global, serta strategi diversifikasi rantai pasok produsen asal Tiongkok yang dikenal dengan istilah China+1. Sampai akhir tahun ini, 90% permintaan gudang dan pabrik modern masih berasal dari China, dan sisanya dari Eropa.
Menurutnya, saat ini posisi Indonesia tidak hanya sebagai basis produksi, tetapi juga pasar yang sangat besar. Hal itu telah mendorong banyak produsen dan pabrikan terutama dari Tiongkok untuk berada semakin dekat dengan Indonesia.
“Penyewa asal Tiongkok terus meningkat, karena mereka melihat Indonesia sebagai pasar konsumsi besar, sehingga mendekat ke pasar atau pelanggan utamanya,” sebutnya.
Selain itu, alasan lain yang menyebabkan lonjakan permintaan bangunan gudang atau pabrik siap pakai adalah model China+1 atau diversifikasi lokasi produksi untuk mitigasi risiko geopolitik dan tarif. Akibat tarif impor barang ke AS dari Indonesia yang lebih rendah, maka produsen Tiongkok yang butuh meningkatkan kapasitas produksinya untuk mengejar ekspor ke AS memilih relokasi ke Indonesia.
“Pasca kebijakan tarif impor Trump, kami mencatat lonjakan permintaan bangunan pabrik siap pakai, karena produsen Tiongkok butuh produksi yang lebih cepat untuk menjaga ekspor ke AS,” papar Esti.
Durasi sewa awal produsen asal Tiongkok biasanya antara 3-5 tahun. Pasalnya, mereka butuh waktu untuk menguji pasar dan menilai dulu efisiensi tenaga kerja serta logistik di lokasi tersebut.
Spesifikasi bangunan gudang modern yang diminati yakni dekat akses tol sekitar 3 kilometer, tinggi gudang di atas 10 meter dan kapasitas daya lantai di atas 3 ton per meter persegi. Sedangkan spesifikasi pabrik siap pakai yang diincar memiliki akses ke tol sekitar 3 kilometer, tinggi bersih di atas 8 meter dan kapasitas daya lantai di atas 5 ton per meter persegi.
Leads Property menyampaikan, total pasokan gudang dan pabrik sewa di Jakarta dan daerah penyangga seperti Bekasi, Tangerang, Karawang, dan Purwakarta telah mencapai angka 2,54 juta meter persegi. Sementara tingkat hunian hingga kuartal III-2025 berada di kisaran 90%-92%, yang memperlihatkan pasar yang cukup solid.
Dari sisi profil penyewa, sektor e-commerce dan manufaktur mendominasi permintaan gudang. Sementara untuk pabrik siap pakai, industri elektronik mendominasi dengan kontribusi 35%.
Pada 2026, Leads Property memproyeksikan tambahan pasokan baru pabrik dan gudang siap pakai di Botabek sekitar 230.000 meter persegi. Pasokan baru tersebut diproyeksi tetap belum mampu mengimbangi lonjakan permintaan dari perusahaan Tiongkok.
“Tantangan ke depan terletak pada ketidakseimbangan antara tipe pasokan dan permintaan, konsentrasi permintaan di lokasi tertentu, keterbatasan utilitas industri seperti ketersediaan gas alam, ketidakpastian geopolitik dan biaya konstruksi yang terus meningkat,” jelas Esti.
Permintaan Meningkat
Head of Industrial & Logistics Services CBRE Indonesia, Ivana Susilo melihat perubahan kebiasaan konsumen akibat e-commerce dan posisi Indonesia sebagai pusat manufaktur kendaraan listrik telah menyebabkan permintaan akan lahan industri dan fasilitas logistik modern terus meningkat.
Hal itu tercermin dalam tingkat okupansi yang tinggi di kawasan industri dan pusat logistik utama di sekitar Jakarta.
Dikatakan, harga lahan industri serta sewa logistik tetap stabil, namun tekanan semakin meningkat karena pasokan kesulitan mengikuti permintaan.
“Geliat bisnis pergudangan dan logistik akan tetap berlangsung hingga beberapa tahun mendatang,” kata Ivana.
Data CBRE Indonesia melaporkan ada sekitar 3,3 juta meter persegi pergudangan modern di Jakarta dan sekitarnya. Hingga kuartal III-2025, serapannya mencapai 293.000 meter persegi, dengan tingkat keterisian mencapai 95%. Diproyeksikan hingga 2027, bakal ada total suplai baru sekitar 520.000 meter persegi. Harga sewa gudang modern saat ini dipatok di harga Rp78.600 per meter persegi per bulan.
Selain gudang modern, transformasi digital dan adopsi cloud yang cepat di Asia Tenggara, juga menempatkan Indonesia sebagai pasar pertumbuhan kunci untuk pusat data (data center). Saat ini, Indonesia menempati peringkat kedua di kawasan untuk kapasitas pipa dengan pasokan diperkirakan berkembang sekitar 40% dalam waktu dekat.
Tren ini menyoroti pentingnya strategi lahan industri dan infrastruktur listrik dalam mendukung ekonomi digital di masa mendatang, ungkap Ivana. (Rinaldi)
