Pasar apartemen di Jakarta yang masih berjalan pelan (slowly) turut memengaruhi penjualan beberapa proyek apartemen dekat jalur kereta ringan atau light rail transit (LRT) Jakarta. Meski dipasarkan dengan harga lebih terjangkau, tetapi penjualan masih sangat rendah.
Konsultan properti, Colliers Indonesia menyebutkan hingga kuartal III-2024 kondisi penjualan apartemen yang berada di sepanjang jalur LRT eksisting masih minim. Mayoritas proyek hunian jangkung yang menempel dengan moda transportasi massal tersebut masih on progress, dan diperkirakan ke depan akan ada banyak tower baru yang diluncurkan.
Sejumlah proyek apartemen di dekat stasiun LRT yang saat ini sedang dibangun antara lain proyek LRT City Tebet, LRT City Jatibening, LRT City Bekasi, LRT City Ciracas, LRT City Cibubur dan Grand Dhika City yang mulai dipasarkan sejak 2013.
“Meski harganya cukup terjangkau antara Rp500 juta hingga Rp1 miliar, namun hingga kuartal ketiga tahun ini, apartemen dekat LRT masih belum menarik di mata konsumen,” kata Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto dalam paparan risetnya, baru-baru ini.
Menurutnya, permintaan apartemen yang berlokasi nempel dengan jalur LRT tidak terlalu banyak bergerak dalam 1-2 tahun terakhir. Salah satu alasan masih rendahnya permintaan terjadi karena konsumen masih menanti kepastian penyelesaikan proyek-proyek tersebut. Calon pembeli juga masih mempertimbangkan berbagai aspek lain yang penting bagi mereka seperti fasilitas penunjang untuk penghuni apartemen.
“Konsumen memang masih ragu karena adanya penundaan beberapa proyek dan menunggu selesainya proyek yang on progress,” sebutnya.
Ferry berpendapat properti yang berlokasi di dekat jalur LRT sebenarnya memiliki potensi pasar yang besar karena menawarkan keuntungan termasuk bagi investor yang ingin menyewakan kembali unitnya.
“Apartemen ini cocok ditawarkan untuk pekerja profesional yang mengandalkan LRT sebagai transportasi mereka beraktivitas sehari-hari. Peluang sewanya juga cukup besar,” jelasnya.
Ditambahkan, sejauh ini mayoritas pembeli apartemen di jalur dekat LRT merupakan investor 53% dan pengguna (end user) sebesar 47%.
Meski dari sisi penjualan belum terlalu menggembirakan, namun dari sisi harga, apartemen di sepanjang jalur LRT mengalami kenaikan sekitar 1,2% secara tahunan (year on the year) pada kuartal III-2024, atau lebih tinggi dibandingkan rata-rata apartemen komersial di Jakarta yang berada di luar jalur LRT yang tercatat hanya tumbuh 0,3% secara tahunan.
“Dalam situasi yang belum sepenuhnya pulih, kami mendorong pengembang untuk merancang strategi pemasaran yang inovatif, terutama untuk proyek-proyek yang sudah berjalan,” kata Ferry.
Developer juga disarankan untuk terus melanjutkan progress pembangunan dan menyediakan fasilitas informasi yang cukup agar calon konsumen yakin dengan kemajuan proyek apartemen tersebut. Selain itu, Colliers Indonesia merekomendasikan pemerintah agar mempertimbangkan kemungkinan memperkenalkan paket stimulus atau insentif yang bertujuan untuk menghidupkan kembali minat pembeli terhadap apartemen.
“Kepada konsumen, saat ini menjadi waktu yang tepat untuk membeli unit apartemen, terutama mengingat rencana pemerintah untuk menaikkan pajak menjadi 12% pada 2025,” tegas Ferry.
Wakil Ketua Umum DPP Realestat Indonesia (REI) bidang Tata Ruang dan Pengembangan Kawasan, Hari Ganie berpendapat secara umum apartemen masih kurang diminati karena stok unit yang tersedia masih sangat besar. Selain itu, daya beli masyarakat yang turun juga memengaruhi penjualan, ditandai dengan deflasi 4 bulan berturut-turut, serta harga bahan kebutuhan pokok yang semakin mahal.
“Terkait penjualan apartemen di dekat jalur LRT yang katanya masih rendah, memang karena saat ini ada insentif PPN DTP konsumen memilih membeli un unit yang ready stock (siap huni), sementara apartemen dekat LRT mayoritas sedang dibangun,” ujarnya.
Minimnya penyerapan unit di jalur LRT juga terjadi karena perubahan perilaku masyarakat pasca Covid-19, dimana banyak orang yang tidak lagi bekerja di kantor tetapi bisa bekerja dimana saja termasuk di rumah (work from home).
Lebih jauh ditambahkan, saat ini sebagian besar proyek apartemen di jalur LRT hanya dikembangkan oleh pengembang plat merah (BUMN properti). Padahal, seharusnya pengembang swasta dapat juga dilibatkan pemerintah, mengingat swasta memiliki lebih banyak pengalaman, dana, dan sumber daya manusia (SDM) pemasaran yang dapat mempercepat pembangunan dan penjualan unit apartemen dekat jalur transportasi terintegrasi tersebut.
“Swasta itu berpengalaman, terutama anggota REI yang jumlahnya cukup banyak. Mereka bisa dilibatkan pemerintah untuk membangun hunian perkotaan di seluruh segmen pasar dari apartemen terjangkau hingga apartemen menengah dan mewah,” sebutnya.
Potensi Bertumbuh
Meski begitu, Colliers Indonesia secara umum memberi kabar baik bagi para pengembang dan investor apartemen. Pasalnya, pasar apartemen di Jakarta diprediksi akan tumbuh positif di kuartal akhir 2024 dan kuartal awal 2025.
“Pertumbuhan positif tersebut didukung oleh pasokan yang lambat dan banyaknya pembeli end user,” sebut Ferry Salanto.
Di kuartal III-2024 tidak ada proyek apartemen baru yang rampung, sehingga menjaga total pasokan apartemen di Jakarta tetap sekitar 226.815 unit.
Country Head dari Knight Frank Indonesia, Willson Kalip menyebutkan inovasi baik dalam produk dan kebijakan sangat diperlukan untuk menjadi tuas pengungkit dalam memecah performa sektor apartemen yang relatif melambat dalam beberapa tahun terakhir.
“Setelah masa perpanjangan insentif bebas PPN, selanjutnya diharapkan perluasan segmen juga menjadi pertimbangan dalam insentif berikutnya untuk menggerakan transaksi menjadi lebih agresif,” ungkapnya.
Kementerian Keuangan menyebutkan, sepanjang 2024 sekitar 22.000 unit hunian akan terserap dengan menggunakan insentif PPN DTP. (Rinaldi/Teti)
