Sepanjang kuartal III-2025, pasokan pusat perbelanjaan di Jakarta masih nihil. Pengembang lebih fokus pada renovasi mall yang sudah ada, sehingga pasokan ruang ritel di Jakarta tidak mengalami perubahan.
PT Leads Property Services Indonesia atau Leads Property melaporkan pasokan pasar ritel Jakarta tidak mengalami pembukaan pusat perbelanjaan baru di kuartal III lalu, sehingga distribusi pasokan tetap stabil dengan pusat perbelanjaan utama Jakarta masih mendominasi pasokan sebesar 27%, diikuti oleh Jakarta Barat dan Jakarta Utara.
“Tidak ada indikasi kuat bahwa developer akan mengembangkan mall lain dalam waktu dekat, karena moratorium mall masih berlaku. Selain itu, kondisi ini juga didorong oleh kejenuhan pasar,” ungkap Darsono Tan, Managing Director Leads Property dalam laporan risetnya.
Selama ketiadaan pasokan baru, permintaan tumbuh perlahan namun stabil. Pusat perbelanjaan baru yang sedang direncanakan diperkirakan akan menerima lebih banyak penghuni dalam waktu dekat. Usaha fashion, alas kaki, F&B, produk kecantikan dan lain-lain, masih menjadi pendorong permintaan terbesar.
Pasar saat ini mencatat tingkat hunian (okupansi) sekitar 90,4% atau meningkat 0,15 poin sejak kuartal sebelumnya. Hal itu menandakan capaian yang sehat di tengah pasar ritel yang jenuh. Menurut Darsono Tan, tingkat hunian tersebut telah stabil selama dua tahun terakhir. Para peritel menargetkan pembukaan toko baru di pusat perbelanjaan terkemuka karena jumlah pengunjung yang tinggi.
“Selain menyukai pusat perbelanjaan yang baru direnovasi karena pengunjung akan membanjiri mall tersebut,” jelasnya.
Leads Property melihat konsep F&B yang unik dari dalam dan luar negeri masih menjadi magnet. Umumnya konsep ini menyajikan menu tertentu yang menjadi ciri khas, dengan ukuran gerai yang lebih kecil sehingga operasional menjadi efisien. Selain itu, pusat perbelanjaan modern kelas menengah-atas dan atas maupun retail compound dengan konsep menarik dan yang memberikan experience lebih bagi pengunjung juga akan lebih diminat.
“Dibandingkan dengan mall konvensional di kelas menengah dan menengah- bawah,” jelas Darsono Tan.
Igam Savitri, Executive Director Leads Property menambahkan pada kuartal III-2025 tarif sewa pusat perbelanjaan masih stabil, karena perubahan dari kuartal sebelumnya hanya sekitar 0,06%.
Tarif sewa ruang ritel di kawasan pusat bisnis (CBD) dan non-CBD Jakarta masing-masing tercatat Rp585.900 dan Rp420.700 per meter persegi.
Dikatakan, peritel lebih selektif dalam memperluas portofolio mereka, dengan sangat mengutamakan pusat perbelanjaan yang berkinerja terbaik atau baru saja ditingkatkan melalui revonasi atau peremajaan gedung. Kondisi ini mendorong peritel untuk menutup gerai mereka di pusat perbelanjaan berkinerja buruk untuk meminimalkan risiko kerugian finansial.
“Situasi itu menyebabkan peritel mungkin memiliki pilihan terbatas untuk ekspansi mereka di masa mendatang. Harga sewa pun diprediksi akan lebih kompetitif,” ungkap Igam.
Pasokan Mendatang
Hal senada diungkap Colliers Indonesia. Disebutkan, saat ini pengembang masih fokus pada renovasi mall yang ada. Akibatnya, pasokan ruang ritel di Jakarta tidak berubah sehingga total stok tetap stabil sekitar 4,9 juta meter persegi (m2) hingga kuartal III-2025. Sedangkan di Bodetabek, pasokan mencapai sekitar 3,2 juta m2, juga tanpa ada pasokan baru.
Senior Associate Director Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto menyebutkan ada dua proyek mall besar yang saat ini sedang dalam proses pembangunan dan diperkirakan akan menyumbang sekitar 70.000 m2 ruang ritel baru pada 2026-2028. Setelah itu, tidak ada mall skala besar baru yang dibangun di Jakarta.
“Sedangkan di Bodetabek, peletakan batu pertama baru akan dilanjutkan mulai 2026 dan seterusnya, termasuk satu proyek besar yang sudah dalam rencana. Proyek-proyek lainnya kemungkinan akan menampilkan kompleks ritel yang lebih kecil dan berfokus pada gaya hidup,” jelasnya.
Ke depannya, Colliers Indonesia memproyeksi akan terjadi fleksibilitas dalam strategi penyewaan terutama untuk mall dengan ruang kosong yang substansial.
Permintaan ruang ritel secara tahunan di 2025 diperkirakan akan turun dibandingkan tahun 2024. Meski begitu, perminta diproyeksi mengalami pertumbuhan sekitar 3% per tahun dari periode tahun 2025 hingga 2028. Penawaran ritel kumulatif diproyeksikan tumbuh hingga 2% per tahun dari tahun 2025 hingga 2028, dengan penambahan signifikan sebesar sekitar 80.000 m2 pada tahun 2026.
“Sementara tarif sewa diproyeksikan meningkat sekitar 2% per tahun dari tahun 2025 hingga 2028, didorong oleh mall kelas menengah atas hingga premium,” papar Ferry Salanto.
Colliers memperkirakan tingkat kekosongan akan menurun sebesar 1%-2% per tahun dari tahun 2025 hingga 2028, didukung ekspansi merek gaya hidup dan kemampuan mall untuk segera mengisi ruang kosong. Biaya pemeliharaan gedung (service charge) diprediksi meningkat sekitar 3% per tahun, sejalan dengan tren inflasi antara tahun 2025 dan 2028.
Sementara di kuartal III-2025, Tingkat hunian di mall kelas menengah ke bawah dilaporkan tetap rendah, rata-rata sekitar 60%. Beberapa department store di Jakarta telah mengurangi skala usaha, mengalokasikan kembali ruang untuk merek-merek baru guna menyegarkan bauran penyewa mereka. Strategi ini mengakomodasi peritel yang masuk daftar tunggu, meningkatkan variasi, serta mendukung peningkatan jumlah pengunjung.
Peritel Asia terutama dari Tiongkok disebutkan yang paling aktif memasuki pasar ritel Jakarta, tertarik oleh reputasi kota ini sebagai penentu tren gaya hidup kalangan konsumen muda di Indonesia.
“Tingkat hunian akan membaik secara bertahap seiring mall beradaptasi dengan perubahan kebiasaan konsumen,” sebut Colliers. (Rinaldi)
