Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) sedang melakukan kajian mendalam mengenai skema sewa-beli atau rent to own (RTO) sebagai solusi pembiayaan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) terutama masyarakat sektor informal.
Kementerian PKP berencana membentuk kelompok kerja (Pokja) khusus untuk menyusun skema dan mekanisme RTO ini, sehingga dapat diterapkan guna mendukung pencapaian program 3 juta rumah yang digagas Presiden Prabowo Subianto.
Menteri PKP, Maruarar Sirait (Ara) menegaskan bahwa pemerintah sedang mematangkan konsep rent to own yang diharapkan menjadi salah satu alternatif solusi bagi MBR dapat memiliki rumah dengan cara yang lebih fleksibel.
“Skemanya belum final (masih dibahas). Pemerintah terbuka terhadap berbagai usulan dari asosiasi pengembang, termasuk Realestat Indonesia (REI) yang merupakan gudang para pengembang kredibel, kreatif, dan berintegritas,” ujar Menteri Ara pada acara Sosialisasi Kredit Usaha Rakyat (KUR) Perumahan yang turut dihadiri Ketua DPD REI Jawa Timur, Mochamad Ilyas dan anggota REI Jawa Timur di Surabaya, Rabu (15/10).
Lebih lanjut, Menteri PKP menegaskan komitmennya untuk membuka ruang dialog yang lebih luas dengan asosiasi pengembang, agar kebijakan yang dirumuskan benar-benar lahir dari kebutuhan dan realitas di lapangan.
Dengan demikian, setiap kebijakan pemerintah di sektor perumahan mampu menjembatani kepentingan negara, rakyat, dan dunia usaha secara proporsional.
Skema RTO diharapkan menjadi jalan keluar dari keluhan banyak masyarakat yang terhalang catatan kredit di Sistem Layanan Informasi Keuangan Otoritas Jasa Keuangan (SLIK OJK) atau untuk pekerja informal (berpenghasilan tidak tetap) yang masih sulit mengakses pembiayaan dari lembaga keuangan.
RTO adalah skema kepemilikan rumah dengan cara menyewa terlebih dahulu dengan biaya bulanan, lalu sebagian pembayaran dikonversi menjadi tabungan untuk uang muka pembelian rumah, yang sekaligus untuk menguji kepatuhan penyewa dalam membayar sewa bulanan. Di akhir periode sewa yang sudah disepakati (biasanya 2–5 tahun), penyewa diberikan opsi untuk membeli rumah melalui KPR dengan memanfaatkan akumulasi sewa rumah sebagai uang muka KPR.
Ya, RTO akan membantu proses profiling untuk membuktikan kelancaran pembayaran dari calon nasabah sebelum mereka diarahkan mengajukan KPR ke bank. Sepanjang periode sewa, pembayaran terdiri dari tiga komponen yakni biaya sewa, biaya simpanan dan biaya pemeliharaan rumah.
PT Sarana Multigriya Finansial (SMF) telah lebih dahulu menginisiasi pengembangan RTO untuk masyarakat berpenghasilan tidak tetap. Lewat skema ini, SMF tidak mengharuskan masyarakat menyertakan slip gaji sebagai syarat kepemilikan. Mekanismenya, calon penghuni menyewa unit dengan pembayaran bulanan yang nanti dikonversi menjadi kepemilikan rumah pada akhir masa sewa.
Penghuni akan diberi opsi yakni dapat memilih untuk terus membayar sewa hingga total biaya menyamai harga rumah, atau menyewa dalam jangka waktu tertentu dan kemudian melunasi sisa harga yang belum tertutupi dari akumulasi sewa.
Model pembiayaan RTO juga telah diadopsi oleh Bank Tabungan Negara (BTN) yang meluncurkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Rent To Own (RTO) pada 12 Oktober 2022 lalu.
KPR RTO merupakan skema baru yang ditawarkan BTN, di mana masyarakat dapat menyewa hunian dalam jangka waktu maksimal 3 tahun sebelum membelinya. Skema ini dibuat mengingat sebagian besar generasi saat ini (Gen Z) lebih suka untuk menyewa rumah daripada membeli karena belum mempersiapkan uang muka.
Direktur Consumer BTN, Hirwandi Gafar menerangkan skema RTO dapat membantu mereka yang ingin memiliki rumah, tetapi termasuk masyarakat yang belum bankable. Dengan KPR RTO, masyarakat dapat membayar uang sewa setiap bulan, sekaligus mengalokasikan tabungan untuk pembelian rumah.
“Karena dengan menggunakan skema Rent to Own mereka terlatih untuk membayar cicilan secara teratur dan akan menjadi penilaian dalam pemberian KPR setelah masa sewa selesai,” ungkap Hirwandi.
BTN menggandeng RTO provider yang berperan sebagai one stop shopping perumahan. Prosesnya konsumen memilih rumah yang terkualifikasi oleh RTO provider, kemudian konsumen melakukan pembayaran uang muka mulai dari 5%, selanjutnya RTO provider dan konsumen melakukan perjanjian sewa dengan opsi pembelian sesuai harga yang sudah disetujui sejak awal.
Setelah konsumen mulai masuk ke masa sewa dan melakukan pembayaran yang mencakup tabungan uang muka sebesar 10% dari harga rumah, maka konsumen dapat mulai mengajukan KPR RTO ke BTN. Tetapi kalau konsumen tidak ingin melanjutkan masa tinggal, maka RTO provider akan menjual rumah dan konsumen akan mendapatkan pengembalian dengan presentase tertentu dari tabungan.
Program ini juga menyasar kelompok pekerja informal seperti freelancer dan entrepreneur .
Kendala Utama
Penerapan skema RTO masih dihadapkan dengan berbagai kendala yang masih membayangi dan butuh perhatian khusus untuk dicari jalan keluarnya.
Antara lain mencakup biaya bunga yang memberatkan jika RTO menerapkan bunga komersil, risiko ketidaksesuaian properti dengan preferensi pembeli setelah periode sewa, potensi perjanjian dan prosedur yang rumit, ketidakmampuan membayar cicilan, masalah likuiditas pengembang, serta siapa agregator atau entitas penjamin dari skema RTO ini.
Kendala agregator dalam skema RTO menjadi paling krusial, karena tidak banyak lembaga bersedia menjadi penjamin. Terlebih, tanpa skema yang jelas saat ini belum ada keseragaman dalam perjanjian, serta harga dan standar yang berbeda-beda antar pengembang. Agregator penting sebagai pengelola risiko kredit dan kepatuhan hukum, serta konflik antara pengembang, penyewa, dan institusi pembiayaan. (Rinaldi)
