Di tengah tantangan kepemilikan rumah, skema rent to own atau RTO muncul sebagai solusi terutama bagi masyarakat yang terkendala sistem perbankan maupun pekerja sektor informal. Tetapi sebelum skema ini diberlakukan, maka ekosistem-nya perlu terlebih dahulu disiapkan.
Skema RTO menjadi alternatif menarik karena memungkinkan masyarakat termasuk mereka yang bekerja di sektor informal (berpenghasilan tidak tetap) bisa menempati rumah idamannya dengan pola sewa terlebih dahulu, tanpa uang muka dan tanpa syarat-syarat perbankan konvensional.
Sambil menunggu pemerintah melalui Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) menerbitkan aturan dan skemanya, beberapa lembaga pemerintah dan perbankan sudah meluncurkan program pembiayaan RTO seperti PT SMF dan PT Bank Tabungan Negara (BTN).
Skema ini juga diadopsi dalam pembiayaan syariah melalui akad Ijarah Muntahiyah Bit Tamlik (IMBT), yakni properti disewakan kepada nasabah dengan janji pemindahan kepemilikan di akhir masa sewa. Ketentuan ini diatur dalam Fatwa DSN-MUI No. 27/DSN-MUI/III/2002.
MilikiRumah, sebuah perusahaan rintisan di bidang social property technology (proptech) dan financial technology (fintech), menyambut langkah Kementerian PKP dalam mengkaji skema RTO. Bahkan, MilikiRumah berupaya merintis ekosistem rent to own sejak dini dengan membangun koordinasi dengan kementerian, perbankan, asosiasi pengembang, komunitas masyarakat, dan teknologi pendukungnya.
Marine Novita, President Director MilikiRumah mengatakan RTO karena dapat menjadi salah satu solusi percepatan kepemilikan rumah di Indonesia, mengingat saat ini sekitar 60% angkatan kerja di Indonesia bekerja di sektor informal atau berstatus pendapatan tidak tetap.
Selain itu, ada 16 juta nasabah yang terlibat pinjaman online (pinjol) dengan tingkat kredit macet (NPL) yang terus meningkat sehingga mayoritas memiliki catatan yang tidak sempurna di Sistem Layanan Informasi Keuangan Otoritas Jasa Keuangan (SLIK OJK).
“Situasi tersebut menyebabkan semakin banyak calon konsumen yang tidak bisa melanjutkan proses pembelian rumahnya melalui kredit pemilikan rumah (KPR). Sejumlah developer mengungkapkan calon pembeli yang terkendala seperti ini mencapai 2/3 dari total leads atau prospek yang masuk,” ujar Marine Novita kepada wartawan di Jakarta, baru-baru ini.
Di saat yang sama dengan upaya pemerintah menyiapkan skema pembiayaan sewa-beli ini, MilikiRumah juga mengembangkan ekosistem RTO bersama developer perumahan dan perbankan untuk memberi kesempatan kepada lebih banyak calon pembeli rumah termasuk mereka yang belum bisa mengambil KPR.
Melalui program rent to own yang disebut sebagai Pra KPR oleh MilikiRumah, calon pembeli rumah dapat membangun riwayat kemampuan pembayaran atau Repayment Capacity (RPC) sambil memperbaiki kondisi-kondisi lain seputar keuangan pribadi dan usaha (bagi UMKM) dengan pendampingan dari MilikiRumah.
Proses ini akan meningkatkan kesempatan untuk lolos ke KPR karena didesain khusus untuk masing-masing kondisi calon pembeli rumah dengan proses analisis yang dibantu teknologi kecerdasan buatan atau Artificial Intelligence (AI). Teknologi AI atau produk SaaS ( Software as a Service ) yang dikembangkan MilikiRumah tersebut akan memproses data para calon pembeli rumah dengan lebih cepat, lebih akurat dan responsif.
Saat ini, kata Marine Novita, lebih dari 30 proyek hunian dari 15 developer terkemuka di wilayah Jabodetabek telah mengadopsi teknologi tersebut.
MilikiRumah juga telah menjalin kemitraan dengan Bank BTN untuk program RTO ini, di mana setelah dapat membuktikan kelancaran dan kemampuan bayarnya selama satu tahun ke depan, maka akan dinyatakan “lulus” menjadi nasabah KPR BTN.
Namun, ekosistem yang sedang dirintis ini, lanjutnya, membutuhkan kerjasama semua stakeholder dan regulator.
Harus Efektif
CEO Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda berkomentar program rent to own bisa menjadi alternatif terutama bagi generasi muda yang daya belinya terbatas untuk membeli rumah. Namun ditegaskan, program ini hanya akan efektif jika ada regulasi dan ekosistem yang baik.
“Program ini butuh modal awal yang cukup besar, karena beberapa tahun harus disewa dulu,” kata Ali.
Menurutnya, negara jiran Malaysia sudah memiliki program sejenis dan sangat bisa menjadi contoh bagi Indonesia. Pasalnya, di negara itu sistem RTO didukung penuh oleh pengembang dan perbankan.
Ketua Umum The HUD Institute, Zulfi Syarif Koto menilai skema RTO yang sedang disusun Kementerian PKP mirip dengan perumahan berbasis koperasi yang pernah dibangun di Garut yang diperuntukkan bagi tukang cukur. Seperti di Malaysia dan Singapura, di mana rumah yang akan di sewa-beli boleh dibangun siapa saja termasuk masyarakat, tetapi dengan spesifikasi yang ditentukan pemerintah. Sementara skema pembayaran ditentukan oleh pemerintah.
“Sayang di Indonesia saat ini skemanya belum ada, kabarnya sedang dibahas. Tapi kita bisa belajar kok, apalagi kita punya banyak badan atau lembaga yang bisa dijadikan penjamin ( aggregator ),” ungkap Zulfi.
Menurutnya, Indonesia memiliki PT Sarana Multi Infrastruktur (SMI), PT Sarana Multigriya Finansial (SMF), PT Jaminan Kredit Indonesia (Jamkrindo), dan lain-lain. Lembaga-lembaga tersebut bisa bersatu dan berkolaborasi untuk menjalankan program RTO, meski semuanya berpulang kepada political will pemerintah. (Rinaldi/Teti)
