Penurunan daya beli masyarakat sejak awal tahun ini cukup berdampak terhadap sektor properti. Akibatnya, sebagian besar emiten properti mengalami pelemahan kinerja di kuartal I-2025. Momentum penurunan suku bunga acuan bank sentral diharap mampu memulihkan pasar?
Memasuki semester kedua 2025, kinerja emiten properti diproyeksi lebih cerah usai Bank Indonesia (BI) menurunkan kembali suku bunga acuan ( BI Rate ). Bank sentral memutuskan untuk menurunkan suku bunga acuan sebesar 25 basis poin menjadi 5,25% dalam Rapat Dewan Gubernur (RDG) pada Rabu, 16 Juli 2025.
Penurunan kinerja sejumlah emiten properti di kuartal I-2025 tersebut sejalan dengan penurunan pertumbuhan ekonomi nasional di triwulan I-2025 sebesar 4,87% ( year on year ) atau terkontraksi 0,98% terhadap triwulan IV-2024.
Selain itu, data Badan Pusat Statistik (BPS) menyebutkan per Februari 2025, jumlah pengangguran di Indonesia naik sebesar 83 ribu orang menjadi total 7,28 juta pengangguran. Hal itu meningkat 0,08 juta orang atau naik 1,11% dibandingkan Februari 2024. Sementara Apindo mencatat, sejak awal 2025 hingga Maret, sudah ada hampir 74 ribu peserta BPJS Ketenagakerjaan yang terkena pemutusan hubungan kerja (PHK).
Situasi tersebut telah menekan daya beli dan memperlemah konsumsi domestik. Dampaknya meluas ke berbagai sektor properti tidak hanya pasar residensial, tetapi juga ritel, hotel dan sebagainya.
Rentetan dari semua kondisi itu, pendapatan masyarakat turun tajam. Kemampuan masyarakat yang menjadi nasabah untuk mencicil kredit pemilikan rumah (KPR) ikut terpukul. Bank Indonesia mencatat, rasio kredit macet atau Non Performing Loan (NPL) KPR mencatat rekor tertinggi dalam empat tahun terakhir. NPL kali ini bahkan lebih tinggi dibanding 2021.
Permintaan KPR juga anjlok. Menurut BI, penyaluran KPR pada Mei 2025, hanya tumbuh sebesar 8% secara tahunan sebesar Rp810,1 triliun. Capaian itu lebih rendah dibandingkan penyaluran KPR pada April 2025 yang tumbuh sebesar 8,5% atau Rp806,7 triliun.
Pemangkasan suku bunga acuan, salah satunya ditujukan untuk mengatasi perlambatan KPR. Bank Indonesia mendorong perbankan untuk segera menurunkan besaran suku bunga kreditnya untuk mempercepat penyaluran pembiayaan ke sektor riil termasuk KPR.
Situasi ini sangat memengaruhi kinerja emiten properti di semester pertama 2025. “Faktor eksternal seperti penurunan daya beli masyarakat, ketidakpastian ekonomi, dan fluktuasi suku bunga memengaruhi kemampuan pembiayaan konsumen,” ungkap manajemen PT Adhi Commuter Property Tbk (ADCP) dalam keterangannya.
Ditambahkan, permintaan properti baik residensial maupun komersial mengalami penurunan yang signifikan. Selain tantangan internal terkait pengelolaan proyek yang lebih kompleks. Kondisi ini disebut berimbas pada beberapa proyek yang sedang berjalan.
“Kami harus melakukan penyesuaian baik dari sisi timeline maupun anggaran untuk memastikan keberlanjutan operasional,” sebut keterangan itu.
Perusahaan saat ini sedang melakukan evaluasi menyeluruh terhadap portofolio properti yang dimiliki, dengan tujuan untuk fokus pada segmen pasar potensial dan memberikan nilai tambah secara jangka panjang.
Pada kuartal I-2025, ADCP mengalami penurunan laba bersih hingga 97,74% secara tahunan. Laba bersih tercatat hanya sebesar Rp16,26 juta.
PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) juga mencatatkan penurunan kinerja di kuartal I-2025. Laba tahun berjalan perusahaan dilaporkan sebesar Rp32,18 miliar, atau merosot 24,6% secara tahunan. Sedangkan laba bruto ASRI tercatat sebesar Rp344,95 miliar, turun 29,7% secara tahunan.
Kinerja yang melemah terutama disebabkan penurunan pendapatan usaha, sebagai dampak lesunya permintaan di sektor properti dan terbatasnya penjualan proyek baru.
Emiten properti PT Esta Multi Usaha Tbk (ESTA) di kuartal I-2025 mencatat rugi bersih sebesar Rp3,40 miliar, naik 59,33% dibandingkan kerugian Rp2,13 miliar pada periode serupa tahun lalu. Pendapatan ESTA juga mengalami penurunan sebesar 3,86% menjadi Rp10,54 miliar secara tahunan.
Sementara PT Pakuwon Jati Tbk. (PWON) melaporkan kinerja yang moderat di kuartal I-2025. Pendapatan perseroan masih tumbuh tipis 1,62% secara tahunan menjadi Rp 1,56 triliun. Tetapi sejumlah penurunan pendapatan terjadi pada penjualan properti seperti penjualan kondominium dan perkantoran yang mengalami penurunan signifikan.
Meski begitu, pendapatan berulang perseroan justru tumbuh dua digit sebesar 10% secara tahunan menjadi Rp 1,32 miliar.
Berpotensi Pulih
Analis Korea Investment and Sekuritas Indonesia (KISI), Muhammad Wafi menilai pelemahan kinerja emiten properti di kuartal I tidak sepenuhnya karena penurunan daya beli, namun mencerminkan indikasi penundaan belanja dari konsumen kelas menengah ke atas. Ketidakpastian geopolitik, dan preferensi investor ke instrumen yang lebih aman seperti obligasi dan deposito membuat sektor properti residensial kurang diminati.
“Keputusan pembelian properti bersifat jangka panjang dan lebih sensitif ke sentimen makro dan stabilitas dibandingkan kebutuhan konsumsi harian,” katanya dikutip dari Kontan.
Research Analyst Panin Sekuritas, Aqil Triyadi menilai pelemahan daya beli menekan kinerja sektor properti di hampir semua segmen. Secara fundamental, dia melihat kinerja emiten properti masih sejalan dengan pergerakan sahamnya, terlebih dengan valuasi yang masih menarik.
“Langkah Bank Indonesia memangkas kembali suku bunga acuannya dapat menjadi katalis positif pemulihan kinerja emiten properti di paruh kedua 2025,” sebutnya.
Investment Analyst Infovesta Kapital Advisori Ekky Topan menjelaskan penguatan nilai tukar rupiah dan meningkatnya ekspektasi pasca penurunan suku bunga acuan berpotensi memberikan dorongan positif bagi sektor properti.
Selain itu, dukungan kebijakan dari pemerintah seperti insentif Pajak Pertambahan Nilai Di Tanggung Pemerintah (PPN DTP) turut menjadi tambahan stamina bagi pasar properti dalam jangka pendek dan menengah.
“Sejak awal tahun kinerja indeks saham properti terkoreksi sebesar 2,57% ( year to date ). Namun di April 2025, rata-rata saham properti mulai memperlihatkan peningkatan di atas 20%,” paparnya.
Head of Research Kiwoom Sekuritas Indonesia, Liza Camelia Suryanata, menjelaskan secara teori sektor properti masih butuh waktu untuk pulih sepenuhnya. “Efek positif dari relaksasi suku bunga acuan kemungkinan baru akan terasa pada semester II-2025, seiring pemulihan daya beli masyarakat,” ungkapnya. (Rinaldi/Teti)
