Indeks harga jual rumah secara nasional di kuartal III-2025 mengalami konsolidasi di hampir seluruh tipe rumah, ungkap laporan Pinhome Home Sell Index (PHSI). Di Jakarta, stagnasi harga jual rumah terjadi di Jakarta Pusat dan Jakarta Timur.
Pinhome, sebuah platform teknologi ( startup ) properti dalam laporan riset terbarunya menyebutkan bahwa dari sisi ekonomi tekanan terhadap daya beli konsumen masih terasa di kuartal tiga tahun ini. Hal tersebut diperkuat oleh tantangan dari sisi non-ekonomi, di mana dinamika sosial yang terjadi menjelang akhir kuartal lalu sempat meningkatkan kewaspadaan calon pembeli. Secara teori, kombinasi kedua faktor ini seharusnya dapat mendorong pasar ke arah koreksi.
Namun, faktor-faktor tersebut berhasil diredam oleh bantalan kebijakan yang kuat. Serangkaian pemangkasan suku bunga acuan oleh Bank Indonesia yang menjaga bunga KPR tetap atraktif, serta keberlanjutan insentif PPN Ditanggung Pemerintah (DTP), terbukti menjadi jaring pengaman yang sangat efektif. Kebijakan suportif ini berhasil menopang permintaan riil, terutama di segmen menengah ke bawah, sehingga mencegah sentimen negatif meluas dan menjaga harga tetap stabil.
“Dengan demikian, kuartal III-2025 dapat dilihat sebagai fase konsolidasi, di mana pasar berhasil menyerap kekhawatiran berkat adanya fondasi kebijakan yang kokoh,” ungkap riset Pinhome.
Segmen rumah tipe <54 dan 55-120 tampil sebagai tulang punggung pasar dengan pertumbuhan tahunan solid sebesar 1,7%-2,3%. Hal ini menegaskan bahwa mesin utama pasar masih digerakkan oleh permintaan riil dari pembeli rumah pertama ( end user ) yang ditopang stimulus pemerintah.
Sebaliknya, segmen rumah tipe 121-200 stagnan karena hanya tumbuh 0,6% ( year on year ) dan segmen rumah tipe menengah-atas tumbuh 0,2%. Tren ini mengindikasikan harga properti di Indonesia saat ini digerakkan rumah segmen terjangkau yang mayoritas dibeli end user atau pembeli rumah untuk ditempati.
Di Jakarta, pergerakan tren harga jual rumah secara umum menunjukkan pertumbuhan, kecuali di Jakarta Pusat dan Jakarta Timur yang mengalami stagnasi. Kenapa?
Pinhome Home Sell Index kuartal III-2025 menjelaskan harga jual rumah di Jakarta Pusat dan Timur mengalami stagnansi hingga koreksi di kisaran -1% hingga -4%, di mana Johar Baru menjadi yang paling terkoreksi.
“Kondisi itu didorong kombinasi tekanan daya beli dan sentimen wait and see khususnya di wilayah pusat Jakarta,” ungkap Pinhome.
Namun, di tengah pelemahan tersebut, observasi mikro justru menyoroti adanya anomali menarik di beberapa kecamatan spesifik yang mencatatkan pertumbuhan positif.
Sebagai contoh di Cilandak, Jakarta Selatan, harga rumah terutama dengan tipe 55-120 berhasil mencatatkan pertumbuhan 3% secara kuartalan, yang ditopang oleh peningkatan kualitas infrastruktur. Faktor pendorong utamanya adalah akselerasi proyek pengendalian banjir di titik-titik krusial, yang signifikan mengurangi persepsi risiko dan menjadi nilai tambah bagi target pasar keluarga muda.
Hal ini juga diperkuat oleh proyek penataan kawasan di sepanjang arteri bisnis seperti Jalan RS Fatmawati dan TB Simatupang, yang dalam jangka panjang akan meningkatkan nilai estetika dan livability bagi kalangan profesional. Pertumbuhan harga di Cilandak, merupakan cerminan dari permintaan dari pencari properti yang memprioritaskan kualitas hidup dan jaminan investasi pada lingkungan yang terus dibenahi.
Kenaikan harga pun terjadi pada rumah dengan tipe <54 di Tanjung Priok, Jakarta Utara, dengan kenaikan sebesar 3% secara kuartalan. Pendorong utamanya yaitu intensifikasi program normalisasi kali dan pengerukan saluran air di kawasan padat penduduk oleh Suku Dinas Sumber Daya Air Jakarta Utara.
Bagi segmen hunian di tipe ini, mitigasi risiko banjir adalah peningkatan kualitas hidup paling nyata yang secara langsung menaikkan nilai intrinsik properti dan kepercayaan pasar. Pertumbuhan harga di Tanjung Priok adalah cerminan dari kebutuhan ekonomi yang didasari oleh kebutuhan nyata, bukan spekulasi investasi.
Sementara di Cilincing, pertumbuhan harga rumah dengan tipe > 201 tercatat sebesar 2% yang berkorelasi kuat dengan statusnya sebagai kawasan ekonomi strategis. Katalis utamanya adalah pengumuman proyek jalur logistik baru yang menghubungkan Pelabuhan Kalibaru ke jaringan tol, menjanjikan peningkatan efisiensi bisnis yang drastis.
“Kenaikan harga di Cilincing bersifat business-driven , di mana nilai properti residensialnya ikut terangkat oleh potensi nilai komersial dan permintaan dari para pelaku usaha di sektor logistik dan industri,” jelas Pinhome.
Di Cengkareng, Jakarta Barat, kenaikan 2% pada segmen rumah tipe 55 -120 dan 1% pada tipe >201 , ditopang oleh progres signifikan pada proyek Jalan Tol Kamal-Teluknaga-Rajeg yang akan meningkatkan konektivitas area tersebut.
Tren Konsolidasi
Melihat tren konsolidasi yang terjadi di kuartal III, maka ke depan harga jual rumah diprediksi bergeser ke arah yang lebih positif. Hal ini didorong oleh dua perkembangan signifikan di awal kuartal IV-2025 yakni sentimen ekonomi yang membaik pasca reshuffle dan injeksi likuiditas Rp200 triliun kepada bank-bank milik negara.
“Penunjukan tim ekonomi baru dianggap kredibel oleh pasar sehingga membantu mendorong kepercayaan dan meredakan sebagian sentimen wait and see yang muncul pada kuartal sebelumnya,” ungkap laporan tersebut.
Sentimen positif tersebut sekaligus memberikan dasar yang lebih kuat bagi stabilitas harga properti secara nasional menuju akhir tahun 2025 dan awal 2026. (Rinaldi)
