Sepanjang tahun 2025, pasar kawasan industri dan apartemen di Surabaya mencatat aktivitas yang lebih lambat dibandingkan 2024, terutama akibat kondisi ekonomi global yang menekan kepercayaan investor dan penurunan daya beli masyarakat di dalam negeri.
Di sektor industri, tekanan perdagangan global yang disertai iklim investasi yang lebih berhati-hati, telah mendorong banyak penyewa untuk menunda atau meninjau kembali rencana ekspansi mereka di Surabaya dan sekitarnya.
Ferry Salanto, Senior Associate Director Research Colliers Indonesia mengatakan tren ini juga dipengaruhi oleh faktor domestik seperti aksi demonstrasi pada Agustus 2025 yang sempat melemahkan sentimen pasar dan menekan aktivitas penjualan lahan.
“Keterbatasan pasokan lahan industri juga membatasi volume transaksi. Kondisi pasok yang terbatas positif untuk menjaga kondisi pasar dan mempertahankan tingkat penyerapan yang tinggi,” ungkap Ferry dalam paparan risetnya, baru-baru ini.
Aktivitas penjualan lahan industri yang cukup moderat diperparah oleh komposisi industri dari banyak kawasan di wilayah Surabaya dan sekitarnya, yang didominasi industri petrokimia dan industri berat lainnya, sementara sektor tersebut saat ini tidak berada di urutan teratas daftar prioritas dari para investor. Tren permintaan saat ini justru bergeser ke industri yang lebih ringan. Akibatnya, permintaan secara keseluruhan melambat.
Selama tahun 2025, JIIPE mencatat sekitar 20 hektar penjualan lahan terutama didorong oleh dua produsen asing di sektor kimia dan logam. Hal ini menunjukkan bahwa transaksi tetap terkonsentrasi di dalam industri skala besar dan padat modal.
Sementara itu, Safe n Lock mencatat penjualan lahan berukuran kecil, yang disumbangkan oleh produsen elektronik, peralatan rumah tangga, dan keramik. Kontras ini menyoroti pasar yang beragam, di mana industri berat terus bertransaksi secara selektif di lokasi strategis, sementara manufaktur ringan mempertahankan permintaan yang terbatas namun berkelanjutan di tengah lingkungan pasar yang lebih lemah.
Sepanjang tahun lalu, total penjualan lahan industri di Surabaya dan sekitarnya mencapai kurang dari 25 hektar, lebih rendah sekitar 4% dibandingkan tahun 2024. Selain itu, lahan yang lebih kecil serta bangunan pabrik standar (SFB) tetap menjadi produk pilihan bagi pelaku industri kecil. Hal ini menyebabkan lahan kosong tetap sekitar 600 hektar.
Secara rata-rata harga lahan industri di 2025 sekitar Rp2,8 juta per meter persegi, meningkat 3,6% ( year on year ). Tetapi peningkatan tersebut sebagian besar didorong tekanan inflasi daripada kekuatan sisi permintaan.
Dengan aktivitas penjualan lahan yang tetap selektif, pengembang umumnya mempertahankan strategi penetapan harga yang stabil dan kompetitif untuk menjaga daya saing. Di tahun 2026, harga diperkirakan akan tetap stabil secara umum, dengan potensi kenaikan yang terbatas tergantung pada kondisi pasar secara keseluruhan.
“Ke depan, strategi pengembang untuk melakukan ekspansi secara bertahap diharapkan mampu menjaga stabilitas harga dan pengembang lebih mengutamakan sektor-sektor dengan permintaan tinggi,” jelas Ferry.
Persaingan Ketat
Seperti halnya subsektor kawasan industri, pasar apartemen di Kota Pahlawan juga tidak begitu menggembirakan. Pertumbuhan permintaan secara keseluruhan masih moderat di 2025.
Kepercayaan pembeli terhadap unit yang masih dalam tahap konstruksi masih terpengaruh pengalaman proyek yang sempat tertunda di masa lalu, sehingga sebagian besar pembeli cenderung memilih unit yang sudah siap huni, kecuali di proyek-proyek yang dibangun pengembang dengan reputasi yang baik.
“Untuk mendukung tingkat penyerapan di tengah persaingan yang ketat, pengembang perlu menerapkan skema insentif yang lebih kompetitif, memperkuat strategi pemasaran digital, serta memperjelas posisi pasar khususnya dengan menonjolkan keunggulan lokasi secara spesifik,” jelas Ferry Salanto.
Unit-unit yang sedang dibangun pengembang terkemuka terus memainkan peran kunci dalam mempertahankan kepercayaan pembeli. Tidak ada pasokan apartemen baru yang diperkirakan akan memasuki ke pasar Surabaya dalam waktu dekat. Sedangkan pengembangan di masa mendatang kemungkinan akan tetap terkonsentrasi di wilayah barat.
Harga masih diproyeksikan akan tumbuh, didukung oleh tekanan inflasi dan harga yang lebih tinggi untuk unit yang telah selesai. Tingkat penyerapan mencatat sedikit peningkatan dibandingkan tahun 2024. Namun, volume pasokan signifikan yang akan datang diperkirakan akan sedikit menahan laju pertumbuhan penyerapan hingga tahun 2028. Setelah lonjakan penyelesaian pada tahun 2024, tidak ada proyek apartemen baru yang selesai pada tahun 2025, sehingga mengakibatkan jeda sementara dalam pertumbuhan pasokan.
Delapan proyek apartemen diperkirakan akan selesai pada tahun 2028, sehingga total pasokan yang tercatat mencapai sekitar 5.600 unit. Dari jumlah tersebut, dua proyek dijadwalkan akan beroperasi pada tahun 2026, dengan sebagian besar pasokan di masa mendatang terkonsentrasi di Surabaya Barat.
“Produk yang paling dicari terutama unit studio dan satu kamar tidur, tetapi sebagian besar justru tidak tersedia di pasar saat ini. Akibatnya, pasokan yang ada semakin tidak sesuai dengan preferensi pembeli, sehingga membatasi potensi penjualan secara keseluruhan,” ungkapnya.
Ke depan, tingkat hunian pada tahun 2026 diperkirakan akan tetap stabil, dengan permintaan yang diserap oleh stok yang ada. Seiring dengan memudarnya efek pemulihan pasca-pandemi, pertumbuhan kemungkinan akan bersifat bertahap daripada didorong oleh momentum pemulihan. Pelunakan harga yang sedikit mencerminkan pasar yang bergerak lambat. (Rinaldi)
