Permintaan untuk industri manufaktur dan logistik di Indonesia dan Vietnam diperkirakan akan terus bertumbuh rata-rata sekitar 20% hingga tiga tahun mendatang, ungkap laporan terbaru Knight Frank dalam “Horizon Report, From Whiplash to Resilience: Corporate Real Estate in the New World Order”.
Pertumbuhan disebabkan karena perusahaan atau industri semakin memprioritaskan pembangunan rantai pasokan regional yang tangguh daripada sekedar bereaksi terhadap fluktuasi tarif jangka pendek.
Disebutkan, perbedaan biaya struktural tetap menjadi pendorong utama bagi perusahaan multinasional dari China, Jepang, dan Korea Selatan untuk mengalihkan modalnya ke Indonesia dan Vietnam di bawah strategi China+1. Dengan berinvestasi di pasar Asia Tenggara, mereka akan memperoleh akses ke fasilitas industri yang efisien dan dibangun sesuai kebutuhan guna mendukung diversifikasi rantai pasokan.
Namun, penangguhan tarif US-China selama 90 hari yang mengurangi tarif dari 145% menjadi dasar 30%, telah menimbulkan ketidakpastian baru dalam keputusan relokasi industri. Ini semakin memperkuat permintaan akan sewa jangka pendek dan plug-and-play logistics parks yang fleksibel serta siap pakai.
Tim Armstrong, Global Head, Occupier Strategy and Solutions, Knight Frank menyatakan analisa yang dilakukan menunjukkan bahwa meski pengurangan tarif sementara memberikan ruang gerak bagi perusahaan dan industri, tetapi strategi “China+1” telah menjadi model operasi standar yang berlaku umum saat ini.
“Kita telah memasuki era dimana strategi perusahaan realestat harus berkembang dari ekspansi bisnis ke daya tahan operasional. Ini bukanlah penyesuaian siklus, melainkan transformasi struktural yang memerlukan pendekatan baru dalam perencanaan portofolio, struktur sewa, dan strategi Lokasi,” ungkapnya.
Christine Li, Head of Research, Asia-Pacific, Knight Frank menambahkan pergeseran pasar ke mode “Asia untuk Asia” kini semakin pesat, yang terlihat dari lebih dari 65% keputusan investasi rantai pasokan didorong oleh konsumsi di dalam kawasan Asia sendiri.
Disebutkan, permintaan industri melonjak di negara-negara seperti Vietnam, India, dan Indonesia. Di sisi lain, pusat layanan regional dan penghubung seperti Singapura dan Hong Kong beresiko terkena dampak sekunder dari kebijakan tarif AS.
“Ini terjadi karena gangguan rantai pasokan global dan limpahan dari ekonomi yang terdampak langsung,” kata Christine.
Indonesia dan India mempertahankan potensi pertumbuhan yang kuat di sektor industri. Indonesia diperkirakan akan mengalami pertumbuhan 15% hingga 20% dalam permintaan properti, khususnya terkait manufaktur yang dipimpin oleh sektor elektronik, otomotif, dan logistik yang mencari fasilitas sesuai kebutuhan jangka panjang.
Sementara pasar perkantoran India tetap kuat, dan menyumbang 47% dari aktivitas penyewaan regional pada tahun 2024 atau naik dari 36% pada tahun 2015. Transaksi didorong perusahaan IT, global capability centres , dan perusahaan multinasional. Lalu Vietnam tetap menjadi penerima manfaat utama dari diversifikasi China+1 tetapi juga termasuk yang paling terpapar tarif timbal balik AS.
Knight Frank memproyeksikan peningkatan 15% hingga 20% dalam permintaan ruang manufaktur di Vietnam, dan mencerminkan minat berkelanjutan dari masyarakat internasional, terutama perusahaan e-commerce besar China yang mencari fasilitas logistik lebih dari 100.000 meter persegi.
Meski China kemungkinan akan mendapat sedikit keringanan dari penurunan tarif, namun tantangan struktural tetap ada. Tingkat kekosongan industri di Shanghai dan Beijing dilaporkan terus meningkat akibat kelebihan pasokan. Oleh karena itu, pemerintah kini sangat berfokus pada konsumsi domestik sebagai pendorong utama untuk menyerap kelebihan ruang industri ini.
Strategi Pengembang
Laporan tersebut juga menguraikan panduan komprehensif agar perusahaan realestat atau pengembang berhasil menghadapi gejolak struktural pasar perdagangan di tengah perang tarif dagang ini.
Pertama, dengan menerapkan struktur sewa yang fleksibel. Lupakan kontrak sewa 5 tahun yang tradisional. Kini, perusahaan realestat harus menawarkan perjanjian yang lebih pendek yaitu 1-3 tahun, lengkap dengan opsi perpanjangan dan klausul pemutusan kontrak.
Kedua, memprioritaskan fasilitas sesuai kebutuhan ( built-to-suit ). Pengembangan built-to-suit lebih diminati karena penyewa mencari ruang yang benar-benar disesuaikan dengan kebutuhan operasional spesifik mereka.
Ketiga, mengejar kemandirian pada skala regional. Perusahaan realestat sebaiknya menciptakan cadangan dalam jejak regional daripada terlalu bergantung pada integrasi global. Ini berarti memiliki lebih banyak opsi di berbagai lokasi.
Keempat, merancang ketahanan operasional, karena fleksibilitas adalah kunci. Fasilitas yang bisa beradaptasi dengan perubahan kebutuhan produksi dan kondisi pasar akan memiliki nilai lebih.
Kelima, mengintegrasikan perencanaan skenario ke dalam pengambilan keputusan. Dengan jendela negosiasi yang singkat (90 hari), penting bagi strategi properti untuk memiliki beberapa rencana darurat atau skenario untuk menghadapi berbagai kemungkinan.
Sementara itu, Willson Kalip, Country Head Knight Frank Indonesia menyebutkan di tengah tantangan ketidapastian global, Indonesia dapat menangkap peluang relokasi industri, baik dari US maupun China. Setidaknya keunggulan komparatif yang dimiliki Indonesia di tengah kompetisi regional adalah pasar domestik yang besar, pengembangan infrastruktur yang terus berlanjut, dan ketersediaan sumber daya alam.
“Namun, keunggulan tersebut perlu didukung dengan iklim investasi yang kondusif dari pemerintah, baik berupa dukungan kebijakan maupun upaya menciptakan harmonisasi dengan masyarakat sekitar lokasi industri,” ujarnya. (Teti Purwanti)
