Secara keseluruhan, sektor properti tahun ini masih penuh optimisme di tengah ketidakpastian ekonomi global. Subsektor perumahan (residensial) masih akan menjadi motor penggerak dalam beberapa tahun mendatang, terutama hunian tapak ( landed house ).
Subsektor hunian menjadi sektor utama yang mendorong pertumbuhan properti nasional dalam beberapa tahun terakhir, bahkan di saat pandemi Covid-19 melanda. Hampir seluruh segmen hunian menjadi penggerak transaksi, dari mulai rumah subsidi, rumah menengah hingga rumah mewah.
CEO Leads Property, Hendra Hartono menyebutkan, beberapa faktor yang berkontribusi terhadap stabilitas pasar hunian di Indonesia terutama di Jabodetabek ditopang antara lain permintaan produk yang konsisten, perkembangan infrastruktur, kebijakan pemerintah seperti insentif pajak atau program kepemilikan rumah, tren penurunan suku bunga kredit pemilikan rumah, diversifikasi produk yang dilakukan pengembang serta kondisi ekonomi makro yang relatif stabil turut memberikan kepercayaan kepada pasar terutama pembeli pengguna ( end-user ).
Pasar rumah tapak di wilayah Jabodetabek pada 2024 menunjukkan tren pertumbuhan yang positif, terutama di kawasan Tangerang dan Bekasi. Di kuartal III-2024 untuk Tangerang misalnya, terjadi tambahan pasokan rumah sebesar 14,4% secara tahunan, sementara Bekasi bertambah 7,0% secara tahunan.
“Di 2024, pasokan rumah tapak di Jabodetabek tetap mengalami pertumbuhan terutama di kawasan Tangerang dan Bekasi, namun munculnya cluster baru dengan harga cukup kompetitif, menyebabkan koreksi rerata harga pasar di beberapa kawasan pada kuartal III lalu,” ungkap data Leads Property.
Meski ada kawasan mengalami penurunan harga, namun rerata harga untuk area Jabodetabek mengalami peningkatan sebesar 3% dari kuartal sebelumnya. Terutama untuk trigger penjualan rumah yang masih didukung PPN DTP dari pemerintah.
Menurut Hendra, penurunan harga di beberapa kawasan terjadi karena pengembang memutuskan untuk memasarkan rumah dengan ukuran lebih kecil agar harganya lebih terjangkau untuk menyesuaikan dengan preferensi konsumen.
Sementara itu, kawasan township masih akan mencatatkan tingkat penjualan yang tinggi karena didukung oleh kelengkapan fasilitas komersial dan infrastruktur. Fasilitas seperti sekolah, sarana olahraga, pusat perbelanjaan, dan area ritel di township kini menjadi faktor utama yang dipertimbangkan oleh calon pembeli dalam memilih hunian. Keterbatasan lahan juga mendorong tren pembangunan townhouse dengan luas lahan yang lebih terbatas.
“Konsep-konsep ini menjadi alternatif yang diminati dalam pengembangan perumahan,” kata Hendra.
Selain itu, kawasan perumahan dengan harga yang terjangkau dan memiliki akses mudah ke transportasi umum seperti KRL di area penyangga Jakarta akan lebih diminati dibandingkan perumahan yang dekat dengan jalan tol. Hal ini dikarenakan akses KRL dinilai lebih hemat biaya dan efektif dalam menghindari kemacetan.
“Pengembangan rumah dengan harga terjangkau di luar Jakarta telah bergeser dari kawasan BSD dan Gading Serpong ke wilayah Cisauk, Cikupa, dan Tenjo. Dengan harga yang lebih rendah, pembeli dapat memperoleh rumah dengan ukuran lebih luas. Kawasan tersebut juga mudah dijangkau dengan KRL,” ungkap Leads Property.
BSD dan Gading Serpong kini tidak lagi menyasar pasar perumahan dengan harga terjangkau, melainkan lebih fokus pada segmen kelas menengah hingga menengah atas. Pasar ini didominasi oleh generasi baby boomer yang mencari hunian nyaman dengan harga yang kompetitif dibandingkan kawasan Jakarta.
Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia (BI) juga mengindikasikan harga residensial di pasar primer pada kuartal III-2024 tumbuh melambat. Dimana pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada kuartal III-2024 hanya sebesar 1,46% secara tahunan, atau lebih rendah dibandingkan pertumbuhan kuartal II-2024 sebesar 1,76% secara tahunan.
Dari sisi penjualan, survei mengindikasikan penjualan properti residensial di pasar primer pada kuartal III-2024 turun, khususnya pada rumah tipe kecil.
Wakil Ketua Umum DPP Realestat Indonesia (REI) Bambang Ekajaya, mengungkapkan bahwa penurunan pasar properti pada 2024 sangat dipengaruhi oleh beberapa faktor, terutama faktor politik. Di tahun politik, penjualan rumah memang relatif melemah termasuk untuk hunian komersial (non-subsidi).
Selain ada ketidakpastian politik, harga rumah yang tinggi dan kondisi perekonomian yang tidak stabil turut memberi dampak pada daya beli masyarakat. Pengembang terbatas dalam memberikan diskon karena harus memperhitungkan harga dasar rumah dan biaya lainnya. Bambang juga turut menyoroti dampak Pemutusan Hubungan Kerja (PHK) di beberapa sektor industri yang makin menekan daya beli masyarakat.
“Meski di 2024 menghadapi tantangan berat, namun kami optimistis pada prospek pasar properti di 2025 terutama hunian. Adanya program 3 juta rumah dan ketersediaan kuota FLPP mampu menggerakkan kembali pasar properti. Justru ini momentum untuk bangkit,” ujarnya dikutip dari Kontan.co.id.
Program 3 juta rumah diperkirakan dapat memberikan dampak positif terhadap perekonomian nasional yang diproyeksikan tumbuh 8% pada 2025. Antara lain dengan menciptakan jutaan lapangan kerja baru, dan bergeraknya sektor riil. Diketahui, sektor properti berkaitan dengan 184 bisnis langsung dan tidak langsung.
Kebutuhan Primer
Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto pun mengungkapkan subsektor rumah tapak akan tetap menjadi properti yang paling diminati di 2025. Hal itu karena rumah adalah kebutuhan primer. Selain itu, rumah tapak merupakan model hunian yang paling banyak diminati dan menjadi primadona masyarakat Indonesia.
“Rumah itu kebutuhan primer yang berkelanjutan, kebutuhannya besar dan selalu ada. Problemnya hanya daya beli dan kemudahan pasar untuk menyerapnya,” paparnya dalam media briefing secara virtual, baru-baru ini.
Sementara untuk hunian vertikal atau apartemen, Ferry menilai perlu mendapat perhatian lebih di 2025. Pasalnya, selama kuartal IV-2024, insentif PPN DTP justru tidak memberikan perubahan besar terhadap tingkat permintaan di pasar apartemen.
“Penjualan unit yang ready stock (apartemen) masih jauh dari rumah tapak. Memang ada beberapa proyek (apartemen) yang cukup baik, tapi itu sebagian besar di proyek-proyek baru,” sebutnya.
Komitmen pemerintah dalam memperluas pembangunan perumahan, turut menjadi salah satu pemicu optimisme pengembang terhadap subsektor residensial.
Direktur PT Modernland Realty Tbk, Dharma Mitra mengatakan dengan semakin jelasnya arah kebijakan pemerintah di sektor perumahan membawa optimisme terhadap pasar properti nasional. Perseroan juga menunjukan komitmennya dalam meningkatkan pemasaran dengan meresmikan peluncuran super cluster Great Britania di Modernland Cilejit. Sebanyak 200 unit rumah tahap pertama sukses terjual.
“Tahun ini kami akan mengembangkan kawasan Jakarta Garden City melalui pembangunan Club House Vastu @Garden City yang terletak di Cluster Vastu @Garden City sekaligus menjadi club house kedua yang dibangun di township Jakarta Garden City,” ungkapnya.
Perseroan juga memperkenalkan tipe terbaru dari Cluster Mahakam The Signature bertajuk Sapphire dan Topaz. Hunian eksklusif yang terdiri dari 48 unit rumah ini dibangun di atas lahan seluas 2,1 hektar. “Cluster ini mengusung konsep desain kontemporer yang menyatu dengan alam,” kata Dharma Mitra.
Direktur PT Metropolitan Land Tbk atau Metland, Olivia Surodjo mengatakan perseroan menyambut baik perpanjangan insentif PPN DTP yang diberikan pemerintah di 2025. Sebagai pengembang yang pendapatan terbesar dari penjualan rumah dan hunian, insentif ini diyakini akan berdampak positif terhadap penjualan Metland sepanjang tahun 2025.
“Tahun ini pasar residensial tetap akan positif dengan beberapa faktor pendorong, seperti suku bunga bank yang rendah, promo-promo yang diberikan pengembang hingga insentif PPN DTP. Kami optimistis tahun 2025 bisnis properti akan tetap baik," ungkap Olivia.
Metland sudah menyiapkan sejumlah strategi untuk tahun ini. Salah satunya menghadirkan rumah compact dengan luas tanah yang memadai untuk first home buyer agar harganya lebih terjangkau yang nantinya bisa menjadi rumah tumbuh dan durasi pembangunan yang lebih cepat. (Teti/Rinaldi)
