Di bawah tekanan ekonomi dan penurunan daya beli masyarakat, pasar properti di Indonesia memperlihatkan daya tahan yang solid di semua subsektor hingga kuartal III-2025. Hal itu sekaligus memberikan sinyal positif menyambut kondisi pasar di tahun 2026.
Associate Director Research & Consultancy Leads Property, Martin Samuel Hutapea mengungkapkan pergeseran permintaan pasar yang terjadi di tahun 2025 menunjukkan terjadinya adaptasi industri properti terhadap pola hidup dan kebutuhan bisnis yang baru. Menurutnya, setiap sektor memiliki tantangan sendiri, meski di beberapa segmen mulai terjadi pemulihan yang solid, terutama subsektor industri dan perkantoran.
“Hingga kuartal III-2025, pasar properti nasional tampak bergerak secara variatif, tetapi subsektor industrial dan perkantoran menjadi pendorong utamanya. Pelaku pasar harus menangkap peluang di setiap subsektor yang bertumbuh cepat, meski harus tetap berhati-hati menghadapi tantangan makro,” ungkap Martin pada Media Briefing Q3 2025 di Jakarta, baru-baru ini.
Di kuartal III-2025, subsektor industrial dan perkantoran menjadi dua segmen dengan pertumbuhan paling kuat, sementara sektor ritel, apartemen sewa, hotel, dan rumah tapak menunjukkan pergerakan moderat hingga melambat.
Data Leads Property mengungkapkan, subsektor perkantoran memperlihatkan perbaikan permintaan akibat dampak kembalinya aktivitas bisnis dan adanya ekspansi sejumlah perusahaan yang menuntut peningkatan kebutuhan ruang kerja. Perusahaan-perusahaan semakin percaya diri untuk memperluas operasional mereka, setelah beberapa waktu menahan investasi.
Di kuartal III-2025, pasokan kumulatif ruang perkantoran di Jakarta cukup stabil, tetapi permintaan kumulatif mengalami peningkatan sebesar 75.000 – 85.000 meter persegi. Sementara harga sewa stabil di angka Rp299.000 per meter persegi per bulan.
“Tidak adanya pasokan baru di kawasan pusat bisnis (CBD) Jakarta diharapkan mendorong pasar perkantoran menuju kondisi yang lebih sehat ke depannya,” kata Martin.
Tren lainnya yang terjadi hingga kuartal III-2025 antara lain beberapa tenant di luar CBD Jakarta cenderung berpindah ke gedung kantor di CBD yang lebih berkualitas dengan lokasi lebih premium ( flight to quality ). Akses ke transportasi umum (seperti MRT dan LRT) dan kelengkapan fasilitas juga menjadi daya tarik utama, sehingga pada umumnya tingkat okupansi gedung di CBD menjadi lebih tinggi.
Dijelaskan, beragam jurus digulirkan para pemilik gedung perkantoran untuk meningkatkan okupansi mereka seperti adanya permintaan untuk memfungsikan perkantoran sebagai klinik, ruangan menjadi hotel, serviced apartment , atau kampus/Lembaga pendidikan.
Kawasan non-CBD yaitu Tangerang Selatan menjadi pilihan alternatif terutama kedekatan bagi perusahaan finance technolog y (fintech) dan teknologi karena dengan kampus dengan gaya low-rise building . Sedangkan kawasan di luar Jakarta seperti Bandung dan Yogyakarta kini menjadi pilihan bagi banyak perusahaan rintisan ( start up ), karena lokasinya dekat dengan pusat pendidikan seperti kampus serta memiliki upah minimum regional (UMR) lebih rendah dibandingkan Jakarta.
“Sementara non-CBD di utara Jakarta terutama PIK dan PIK-2 yang menjadi magnet baru pusat komersial, juga mendorong kebutuhan ruang kantor bagi perusahaan-perusahaan yang membutuhkan akses dekat bandara dan pelabuhan, tetapi memiliki akses konektivitas yang baik ke Jakarta,” jelas Martin.
Sementara itu, Co-Head of Office Services CBRE Indonesia, Judy Sinurat menyebutkan subsektor perkantoran terus bertransformasi, di mana minat pasar berdasarkan ukuran yang besar telah berlalu. Saat ini, perusahaan mengejar kualitas, keberlanjutan, dan fleksibilitas. Gedung perkantoran berlabel hijau dengan fasilitas teknologi canggih paling diminati.
“Karena penyewa mencari ruang yang mencerminkan nilai merek mereka dan mendukung kesejahteraan karyawan,” ujarnya.
CBRE mengatakan, saat ini CBD Jakarta memiliki stok ruang kantor sebesar 7,1 juta meter persegi, dengan tingkat okupansi 75% dan sewa rata-rata sekitar Rp170.000 per meter persegi per bulan. Pasokan baru masih sangat terbatas yakni sekitar 188.000 meter persegi hingga 2028. Kekurangan pasokan diharapkan mendorong kenaikan sewa, terutama di gedung-gedung premium.
Fase Pertumbuhan
Managing Director, Advisory Services CBRE Indonesia, Angela Wibawa, mengatakan pasar properti nasional terutama di Jakarta memasuki fase pertumbuhan yang berkelanjutan. Pasokan baru yang terbatas di segmen primer akan mendukung stabilitas okupansi dan sewa.
Menurutnya, Indonesia mampu mempertahankan laju pertumbuhan yang mengesankan dengan rata-rata sekitar 5% per tahun dalam lima tahun terakhir. Momentum ini diperkirakan berlanjut, dengan proyeksi menunjukkan pertumbuhan serupa hingga 2027. Target ambisius pemerintah mengejar pertumbuhan ekonomi sebesar 6%–8% memperlihatkan keyakinan terhadap prospek jangka panjang Indonesia.
“Stabilitas ini lebih dari sekadar angka, karena dia merupakan landasan di mana keputusan properti dibuat, mulai dari ekspansi multinasional hingga investasi lokal,” kata Oli, demikian dia akrab disapa pada media briefing perdana CBRE Indonesia di Jakarta, baru-baru ini.
Selain industri, pergudangan dan perkantoran, CBRE Indonesia melihat perkembangan tren di subsektor ritel, di mana mall-mall di Jakarta sedang berkembang melampaui peran tradisionalnya untuk menjadi destinasi gaya hidup yang dinamis. Penekanan yang semakin besar pada retailtainment mengubah pengalaman konsumen, dengan menggabungkan belanja secara mulus dengan unsur-unsur budaya, hiburan, dan sosial.
Angela menyebutkan, mall-mall terkemuka mulai menampilkan konsep pop-up yang dikurasi dan zona gaya hidup khusus yang dirancang untuk melibatkan pengunjung sehingga mendorong mereka untuk betah tinggal lebih lama.
“Mall premium masih memimpin dalam metrik kinerja, memanfaatkan portofolio merek yang kuat dan posisi premium,” pungkasnya. (Rinaldi)
