Harga rumah tapak di Indonesia tumbuh melambat di kuartal I-2025, terutama untuk tipe rumah menengah dan kecil. Pelemahan daya beli masyarakat telah memperlambat laju permintaan, sehingga menahan kenaikan harga hunian. Kondisi itu turut memengaruhi penyaluran kredit pemilikan rumah (KPR).
Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia (BI) menyebutkan harga properti residensial di pasar primer sepanjang kuartal I-2025 lebih rendah dibandingkan kuartal sebelumnya. Hal tersebut terlihat dari Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) yang tumbuh sebesar 1,07% ( year on year ) atau menurun dibandingkan pertumbuhan di kuartal IV-2024 sebesar 1,39%.
Direktur Eksekutif Departemen Komunikasi BI, Ramdan Denny Prakoso menjelaskan di kuartal I-2025 secara tahunan harga rumah kecil tumbuh 1,39% dan rumah menengah tumbuh 1,14% atau melambat dibandingkan kuartal sebelumnya yang masing-masing tumbuh 1,84% dan 1,31%. Sedangkan harga rumah besar relatif stabil, tumbuh 0,96%.
Menurutnya, harga properti di kuartal pertama tahun ini dipengaruhi oleh penjualan unit properti residensial di pasar primer yang meningkat terutama rumah tipe kecil, di tengah penurunan penjualan rumah tipe menengah dan besar.
“Secara keseluruhan, penjualan unit properti residensial tumbuh melambat,” ungkap Ramdan Denny.
Dari 18 kota yang disurvei, secara spasial 12 kota mencatat perlambatan IHPR tahunan, dengan penurunan tertinggi terjadi di Samarinda dan Denpasar.
Di Samarinda, pertumbuhan harga anjlok dari 2,36% ( year on year ) pada kuartal IV-2024 menjadi hanya 0,18% di kuartal I-2025. Sementara di Denpasar, harga tumbuh melambat dari 1,79% menjadi 0,90% di kuartal pertama tahun ini.
Adapun kota yang mengalami akselerasi harga rumah yakni Banjarmasin yang tumbuh dari 1,29% menjadi 2,18%, kemudian Semarang dari 0,62% menjadi 0,85% dan Palembang dari 1,29% menjadi 1,43%.
Dari sisi pembiayaan, survei BI mengungkap bahwa sebagian besar pembelian rumah di pasar primer dilakukan melalui skema pembiayaan kredit pemilikan Rumah (KPR), dengan pangsa sebesar 70,68% dari total pembiayaan. Sisanya melalui pembayaran tunai bertahap dan tunai masing-masing memiliki pangsa sebesar 19,53% dan 9,79%.
Sedangkan sumber utama pendanaan untuk pembangunan properti residensial masih berasal dari dana internal pengembang, dengan pangsa mencapai 77,28%.
Dominasi pembelian rumah melalui KPR turut menopang pertumbuhan penyaluran kredit konsumtif termasuk kredit properti. BI mengatakan kredit perbankan tetap tumbuh positif. Pada Maret 2025, pertumbuhan kredit secara tahunan tercatat sebesar 9,16% ( year on year ), sedikit lebih rendah dibanding Februari 2025 sebesar 10,30%.
Pertumbuhan kredit investasi masih relatif tinggi yaitu 13,36% (year on year), sementara pertumbuhan kredit konsumsi dan kredit modal kerja masing-masing tercatat sebesar 9,32% dan 6,51%. Sedangkan KPR dan kredit pemilikan apartemen (KPA) mengalami peningkatan signifikan hingga 79,46%.
“Pertumbuhan penyaluran kredit baru didorong oleh seluruh jenis kredit. Di kuartal II-2025, penyaluran kredit baru diperkirakan akan meningkat,” ungkap survei BI.
Tahan Pembelian
CEO Indonesia Property Watch (IPW), Ali Tranghanda mengatakan saat ini banyak masyarakat menahan untuk membeli rumah tapak, baik untuk segmen atas, menengah dan kecil. Situasi ini dipicu masalah ekonomi di dalam negeri dan global. Diantaranya gelombang PHK (Pemutusan Hubungan Kerja) yang berdampak pada tingkat ekonomi masyarakat di segala kelas.
“Bukan menengah bawah saja, tetapi yang menengah atas juga terdampak. Pasar mulai jenuh, sehinggai mereka menahan pembelian dulu, jadi bukan enggak bisa beli. Uangnya ada, tetapi sudah jenuh,” kata Ali dikutip dari detik.com.
Menurutnya, sejak 2021-2023 banyak pengembang-pengembang atas yang sudah berinvestasi membangun rumah di segmen menengah dan atas. Tetapi penjualan terus menurun dan tertahan terutama akibat alasan daya beli. Ali menilai kebijakan-kebijakan pemerintah saat ini dalam sektor perumahan dan properti yang masih kurang jelas juga berpengaruh terhadap perlambatan penjualan rumah tapak.
Dia pun memperkirakan penjualan rumah tapak di semester I-2025 akan melambat, bahkan menurun.
“Penurunan ini tidak hanya dipicu oleh faktor ekonomi global, tapi juga cerminan dari melemahnya daya beli masyarakat dan kehati-hatian investor. Mudah-mudahan di semester kedua kondisi pasar rumah tapak lebih baik,” sebut Ali Tranghanda.
Data IPW menyebutkan kinerja pasar perumahan di wilayah Banten menunjukkan penurunan tajam pada kuartal I-2025. Nilai penjualan perumahan primer di wilayah tersebut anjlok hingga 34,7% dibandingkan kuartal sebelumnya. Itu menjadi penurunan terdalam sejak pandemi Covid-19 pada periode 2020–2021.
Seluruh wilayah Banten mengalami tren penurunan penjualan. Tangerang dan Cilegon tercatat sebagai wilayah dengan penurunan paling drastis, masing-masing sebesar 36,9% dan 32,0%. Di Serang, penurunan nilai penjualan mencapai 13,0%.
Jika dilihat berdasarkan tipe rumah, penurunan terbesar terjadi pada rumah tipe besar, yaitu sebesar 48,7%. Tipe menengah turun 23,1%, dan tipe kecil mengalami penurunan paling ringan, yakni 13,6%. Secara keseluruhan, jumlah unit rumah yang terjual turun 26,3%. (Rinaldi)
