Meski jumlah pekerja asing (ekspatriat) di Indonesia cenderung meningkat dalam beberapa tahun terakhir terutama pasca pandemi Covid-19, namun hal itu belum banyak membantu peningkatan pasar apartemen sewa di Jakarta. Kenapa?
Peningkatan jumlah ekspatriat dalam tiga tahun terakhir ini didorong banyaknya proyek investasi asing dan kebutuhan tenaga kerja terampil di berbagai sektor. Pada tahun 2024, terdapat 184.000 pekerja asing yang terdaftar di Kementerian Ketenagakerjaan (Kemenaker). Angka itu meningkatkan dibandingkan tahun 2023 sebanyak 168.000 orang pekerja.
Mayoritas ekspatriat berasal dari Tiongkok, Jepang, Korea Selatan, dan India. Mereka Sebagian besar bekerja di sektor industri, jasa, keuangan, pertanian dan pertambangan.
Associate Director Research & Consultancy Department Leads Property, Martin Hutapea mengungkapkan bergemingnya pasar apartemen untuk ekspatriat disebabkan durasi kerja ekspatriat yang semakin pendek di Indonesia. Akibatnya, banyak apartemen sewa kini menawarkan masa sewa yang fleksibel, mulai dari sewa tahunan, bulanan, hingga harian. Opsi harian ini juga menargetkan pasar wisatawan domestik.
Durasi kerja pekerja asing di Indonesia diatur dalam Rencana Penggunaan Tenaga Kerja Asing (RPTKA) dan dapat bervariasi tergantung pada jenis pekerjaan dan perjanjian kerja. RPTKA untuk pekerjaan sementara di bawah 6 bulan tidak dapat diperpanjang, sementara RPTKA untuk pekerjaan lebih dari 6 bulan dapat diperpanjang hingga maksimal 2 tahun.
Selain faktor durasi kerja, menurut Martin Hutapea, preferensi ekspatriat dalam memilih tempat tinggal juga dipengaruhi oleh budget perusahaan yang relatif tak bergerak dalam beberapa tahun terakhir. Akibatnya, ekspatriat menjadi lebih selektif mencari apartemen berfasilitas lengkap yang sesuai dengan anggaran mereka.
Leads Property menilai apartemen sewa yang menjadi pelengkap hotel serta berlokasi di dekat kawasan perkantoran, pusat hiburan, sekolah internasional, dan kawasan pemukiman ( mix-used development ) memiliki komunitas ekspatriat yang tetap diminati.
“Dalam beberapa tahun terakhir juga terjadi pergeseran minat pasar apartemen sewa di Jakarta yang mulai meluas ke kawasan seperti PIK, Bekasi, dan Cikarang. Hunian sewa di area ini ditujukan untuk memenuhi kebutuhan ekspatriat yang bekerja di kawasan industri atau di area bisnis yang pesat berkembang,” ungkapnya.
Di kuartal II-2025, permintaan apartemen sewa di Jakarta masih mengalami pelemahan karena turun 1,7% dari kuartal sebelumnya. Permintaan yang melambat pada kuartal ini mendorong terjadinya penurunan pada rata-rata tarif apartemen sewa di Jakarta sebesar 4,8% dari kuartal sebelumnya. Tercatat, rata-rata tingkat hunian keseluruhan apartemen sewa di Jakarta sekitar 63,7%.
“Sedangkan rata-rata harga sewa apartemen sewa di Jakarta sebesar USD19,5 hingga USD22 per meter persegi per bulan,” jelas Martin Hutapea.
Hingga kuartal II-2025, terdapat 10.400 unit total pasokan apartemen sewa di Jakarta, yang tersebar di kawasan CBD sebesar 48% dan luar CBD 52%. Dari total pasokan itu, 74% merupakan apartemen sewa berlayanan ( serviced apartment ).
Lokasi Favorit
Colliers Indonesia menyebutkan turunnya tingkat hunian apartemen sewa terutama serviced apartment dipengaruhi libur panjang, sehingga tertundanya perpanjangan sewa jangka panjang. Terdapat penambahan 240 unit baru dari proyek serviced apartment di kawasan CBD Jakarta.
Serviced apartment adalah unit apartemen yang sudah dilengkapi dengan perabotan lengkap dan disewakan dalam jangka waktu tertentu, baik pendek maupun panjang, dengan layanan dan fasilitas yang mirip tinggal di hotel.
“Kami memproyeksikan tingkat hunian apartemen sewa akan membaik di semester II-2025, demikian pula dengan tarif sewa diperkirakan naik,” kata Ferry Salanto, Head of Research Colliers Indonesia.
Total penambahan unit di tahun 2025 diperkirakan mencapai sekitar 720 unit, dengan lokasi mayoritas di Jakarta Selatan. Kawasan populer di Jakarta Selatan seperti Kemang, Cipete, Cilandak, dan Pondok Indah tetap menjadi pilihan utama bagi para ekspatriat di Jakarta.
Kawasan-kawasan ini menawarkan rumah tapak dan apartemen yang sesuai dengan kebutuhan mereka. Namun, karena tingginya permintaan dan terbatasnya ketersediaan, banyak properti populer telah dipesan jauh hari, bahkan sebelum unit siap huni.
Pasokan rumah baru untuk ekspatriat juga sangat terbatas terutama rumah tapak, akibat keterbatasan lahan. Oleh karena itu, rumah dengan kualitas tinggi di lokasi strategis sering kali memiliki daftar tunggu. Meskipun minat terhadap apartemen terus meningkat, rumah tapak tetap menjadi pilihan utama di kalangan ekspatriat.
“Keterbatasan pilihan di lokasi favorit membuat banyak dari mereka mulai mempertimbangkan alternatif di wilayah sekitar,” ujar Ferry.
Menurutnya, rumah tapak masih tetap disukai ekspatriat, setidaknya dalam jangka menengah. Oleh karena itu, pengembang yang memiliki landbank di kawasan dengan akses mudah ke pusat kota memiliki peluang besar untuk memenuhi kebutuhan pasar yang belum terpenuhi tersebut. (Rinaldi)
