Pasar hunian vertikal atau apartemen masih stagnan, meski pemerintah telah menggulirkan insentif pembebasan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sejak 2021. Penjualan tidak bergerak (bergeming), sehingga ada lebih dari 40 ribu unit apartemen di Jabodetabek yang belum terjual atau proyeknya mangkrak. Situasi ini diprediksi bakal tetap berlangsung hingga akhir tahun nanti.
Penyerapan unit apartemen semakin terpuruk dengan persaingan ketat dengan perumahan tapak, biaya perawatan gedung dan lingkungan yang mahal. serta regulasi pengelolaan yang kurang memadai. Di samping tekanan daya beli masyarakat yang saat ini sedang menurun.
Penjualan apartemen sebenarnya sudah mengalami perlambatan sejak 10 tahun terakhir. Namun, situasi semakin parah saat pandemi Covid-19 melanda dunia termasuk Indonesia pada tahun 2020.
Head of Research JLL Indonesia, Yunus Karim menyebutkan di periode 2012–2014 pasar apartemen di Jabodetabek sedang booming dengan penjualan mencapai 20 ribu unit setiap tahunnya. Tetapi pada tahun-tahun berikutnya penjualan terus beranjak turun hingga tiba masa pandemi penjualan apartemen tinggal tak kurang dari 1.000 unit.
“Penyerapannya terus berkurang cukup tajam, bahkan di semester I-2025 hanya terjual 150 unit apartemen di Jabodetabek. Saat ini mungkin merupakan titik terpuruknya,” ungkapnya dalam paparan riset, baru-baru ini.
Inisiatif pemerintah yang memberikan stimulus pajak berupa pembebasan Pajak Pertambahan Nilai Di Tanggung Pemerintah (PPN DTP) tampaknya tak banyak berdampak terhadap subsektor apartemen dan kondominium seharga di bawah Rp2 miliar. Sejak PPN DTP diberlakukan pada 2021, ungkap Yunus Karim, aktivitas pasar hunian vertikal tetap bergerak diam. Tidak hanya dari sisi penjualan, tetapi juga pergerakan harga.
Dari sisi pasar, JLL mengungkapkan bahwa pasar apartemen kelas menengah bawah masih mendominasi permintaan unit apartemen dengan persentase 49%. Sementara kelas menengah persentasenya 44% dan kelas menengah atas hanya 7%.
Hal senada dikatakan Senior Associate Director Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto. Menurutnya, jumlah peminat apartemen semakin menurun saat pandemi Covid-19. Data Colliers menunjukkan penjualan apartemen strata-title pada 2019 atau sebelum pandemi mencapai 4.682 unit, tetapi di 2020 anjlok hingga 1.927 unit.
“Setelah pandemi terlihat bahwa apartemen dibeli oleh end user (pengguna) yang cenderung berminat terhadap unit siap huni (ready stock). Berbeda dengan investor yang menyukai produk yang masih dalam tahap pembangunan dengan tujuan meraih capital gain ,” jelasnya.
Kondisi itulah, ungkap Ferry, yang menyebabkan insentif PPN DTP kurang dirasakan manfaatnya bagi pasar hunian vertikal, karena hanya berlaku untuk unit ready stock . Sementara pasokan apartemen sangat minim sejak pandemi, dan butuh waktu 2-3 tahun untuk menyelesaikan pembangunan konstruksi proyek apartemen baru.
Oleh karena itu, PPN DTP tidak optimal bagi penjualan proyek hunian vertikal yang sedang tahap konstruksi. Kecuali insentif tersebut diberlakukan juga untuk unit apartemen yang sedang tahap konstruksi (indent) dengan persyaratan tertentu.
Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia, Syarifah Syaukat mengatakan penjualan apartemen berpotensi meningkat pasca kebijakan pemerintah yang memperpanjang PPN DTP 100% hingga 2026. Menurutnya, kepastian ini akan menumbuhkan kepercayaan dan minat pasar.
“Apalagi jika dipastikan berlaku lebih panjang lagi, maka dampaknya akan lebih terasa bagi transaksi dan penjualan apartemen terutama untuk segmen menengah. Ada potensi pasokan apartemen baru sebanyak 4.000 unit di Jabodetabek hingga 2029 yang bisa memanfaatkan insentif bebas PPN tersebut,” sebutnya.
Menurut Senior Director Capital Markets JLL Indonesia, Herully Suherman, permintaan pasar yang rendah memacu pengembang apartemen memutar akal agar unitnya terserap. Antara lain dengan mengoperasikan sebagian unit sebagai hotel atau apartemen sewa. Bahkan pihaknya ada menerima permintaan untuk menjual apartemen secara on block .
“Ada pengembang yang minta supaya apartemennya dijual on block . Jadi kami diminta mencari investor yang bersedia membeli gedung apartemen tersebut,” ungkapnya.
Menurut Herully, penjualan secara on block memungkinkan harga yang ditawarkan jauh lebih murah dibandingkan penjualan ritel, karena ada peluang diskon besar-besaran. Kondisi itu sekaligus memperlihatkan betapa minimnya minat pasar terhadap hunian jangkung.
Perhatian Pemerintah
Situasi pasar apartemen yang terpuruk berat, tak pelak menjadi perhatian pula bagi Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Maruarar Sirait. Dia mengaku telah menerima banyak keluhan dari pengembang apartemen mengenai penyerapan unit hunian vertikal siap huni yang kurang baik.
Untuk itu, Menteri PKP meminta Realestat Indonesia (REI) segera mengajukan rekomendasi yang dibutuhkan dari pemerintah untuk membangkitkan kembali pasar apartemen dan menggerakkan perekonomian.
“Banyak sekali laporan mengenai permintaan apartemen yang lesu saya terima dari pengembang. Boleh dong (saya) memikirkan juga yang komersial,” tegas Menteri Ara di acara Sosialisasi Kredit Program Perumahan yang diadakan DPP REI, baru-baru ini. (Rinaldi/Teti)
