Aktivitas pasar apartemen cukup terpukul. Penjualan merosot tajam hingga lebih dari 95% dalam satu dekade terakhir, sementara pasokan baru terlihat cukup terbatas.
Lesunya permintaan membuat pengembang properti mengerem dan menahan diri untuk membangun proyek hunian vertikal baru. Pengembang memilih fokus menghabiskan sisa unit daripada meluncurkan proyek anyar. Padahal, suplai apartemen baru di Jabodetabek sebelumnya mencapai rata-rata 4.000 unit per tahun.
“Pasca pandemi pengembang cenderung menahan diri meluncurkan proyek apartemen baru. Langkah tersebut didasari berbagai pertimbangan termasuk pasokan unit eksisting yang belum terserap pasar,” ujar Direktur Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia, Arief Rahardjo.
Head of Research JLL Indonesia, Yunus Karim mengatakan peluncuran proyek apartemen baru memang masih terbatas. Tidak tercatat satu pun peluncuran apartemen baru di Jabodetabek hingga akhir kuartal II-2025. “Jumlah apartemen baru yang diluncurkan sangat terbatas,” sebutnya.
Knight Frank Indonesia melaporkan, pada semester I-2025 ada tambahan pasokan 240 unit apartemen baru dari satu proyek yang baru menyelesaikan pembangunan di area CBD ( Central Business District ).
“Pasar apartemen dan kondominium masih mengalami tantangan berat di 2025. Serapan masih rendah, meski segmen upper middle dan middle masih terlihat bergerak,” kata Country Head Knight Frank Indonesia, Wilson Kalip.
Head of Research CBRE Indonesia, Anton Sitorus menyebutkan tindakan mengerem pasokan apartemen baru mau tidak mau harus dilakukan sambil menunggu perbaikan ekonomi. Menurutnya, situasi ekonomi dan daya beli masyarakat belum terlalu memungkinkan untuk pengembang melakukan ekspansi.
“Ekonomi tahun ini dibayang-bayangi oleh kondisi global dengan perang tarif dagangnya, sehingga memengaruhi ekspansi bisnis termasuk pengembang apartemen terlebih saat ini permintaannya juga sedang lesu,” jelas Anton.
Meski begitu, dia mendorong pengembang melakukan inovasi untuk mendukung penjualan apartemen, diantaranya mengadopsi skema pembayaran yang fleksibel dan penawaran promo berupa cicilan yang diperpanjang, jaminan sewa, atau bonus voucher untuk perabotan.
Senior Associate Director Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto mengemukakan, sebagian pengembang membangun apartemen menggunakan ekuitas perusahaan dan pinjaman bank. Jika proyek diluncurkan dan dipasarkan di tengah permintaan pasar yang rendah, maka dikhawatirkan dapat berujung dengan pengawasan perbankan.
“Itu menjadi salah satu alasan pengembang apartemen untuk menahan diri,” ujarnya.
Intervensi Pemerintah
Pasar apartemen yang kesulitan untuk bangkit membutuhkan strategi inovasi pengembang, termasuk dukungan intervensi dari pemerintah.
Associate Director Research & Consultancy Department Leads Property, Martin Samuel Hutapea mengatakan dibutuhkan upaya bersama antara pengembang dan pemerintah untuk mendorong pertumbuhan pasar lewat berbagai inovasi seperti desain unit, strategi harga seperti diskon berbatas waktu dan insentif promosi, serta intervensi insentif dari pemerintah.
“Tidak hanya insentif pajak pembelian seperti PPN DTP, tetapi dapat dibarengi dengan keringanan biaya perizinan dan retribusi daerah lainnya dari pemerintah daerah. Dukungan perbankan juga penting berkaitan dengan skema kredit pemilikan apartemen yang mudah dan terjangkau,” ungkapnya.
Komentar serupa disampaikan Presiden Direktur Riyadh Group Indonesia, Bally Saputra Datuk Janosati. Menurutnya, PPN DTP tidak cukup untuk memacu minat pasar terhadap apartemen.
Dibutuhkan insentif kemudahan tinggal di apartemen dari pemerintah provinsi seperti tarif air bersih dan listrik yang lebih terjangkau, subsidi iuran pemeliharaan lingkungan (IPL) dan service charge , serta pembebasan Pajak Bumi Bangunan (PBB). Hal itu mengingat biaya hidup di apartemen itu lebih mahal daripada di rumah tapak.
“Di Malaysia, sekarang rakyatnya berbondong-bondong mau tinggal di apartemen, mengapa? Karena diberikan banyak insentif dari pemerintahnya, mulai insentif IPL (diskon 50%), subsidi penggunaan listrik hingga subsidi fasilitas di sekitar lingkungan apartemen. Selain itu PBB juga dibebaskan, sehingga orang senang tinggal di hunian vertikal,” jelas pengembang apartemen tersebut.
Berbagai insentif tersebut tidak sulit diberikan pemerintah, karena lewat kebijakan tersebut banyak dampak positif yang dapat langsung dirasakan negara seperti berkurangnya subsidi bahan bakar minyak (BBM) untuk transportasi. Pasalnya, apartemen mayoritas berlokasi di dekat kota, sehingga warga cukup beraktivitas dengan fasilitas transportasi publik.
“Anggarannya enggak terlalu besar bagi pemerintah dibanding kerugian subsidi BBM akibat kemacetan. Kalau terobosan itu bisa dilakukan, saya yakin target 1 juta unit hunian di perkotaan langsung beres,” kata Bally yang juga Sekretaris Badan Pertimbangan Organisasi (BPO) DPP Realestat Indonesia (REI) tersebut.
Sementara itu, Dewan Pengurus Daerah Realestat Indonesia (DPD REI) DKI Jakarta menggagas program khusus bekerjasama dengan Dinas Perumahan DKI Jakarta untuk “mengobral” harga apartemen bagi masyarakat ber-KTP DKI Jakarta.
Unit apartemen seharga Rp200 juta hingga Rp600 juta tersebut hanya boleh dibeli oleh pengguna ( end user ) pertama atau orang yang baru pertama kali membeli rumah.
“Pembelinya harus ber-KTP Jakarta. Kedua ini untuk rumah pertama, sehingga orang yang niatnya untuk investasi tidak diperbolehkan. Kenapa? Karena harganya sudah didiskon besar, jadi ada subsidi dari pengembang,” kata Ketua DPD REI DKI Jakarta, Arvin Iskandar.
Program ini ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan tanggung (MBT) yakni batasan penghasilannya maksimal Rp14 juta per bulan. Menurutnya, REI DKI akan terus berkampanye untuk mengedukasi masyarakat agar minat tinggal di apartemen.
Sementara itu, Presiden Direktur PT Intiland Development Tbk. atau Intiland, Archied Noto Pradono mengakui pasar apartemen termasuk pasokan baru melambat karena terpengaruh tren daya beli masyarakat yang melemah. Pasalnya, saat ini apartemen lebih banyak diserap oleh end user yang membeli untuk dihuni.
“Pasca Covid-19, pasar yang aktif membeli apartemen adalah end user . Ke depan dengan membaik ekonomi, maka daya beli masyarakat akan kembali meningkat dan diharapkan pasar apartemen termasuk peluncuran proyek-proyek baru bisa kembali normal,” pungkasnya. (Rinaldi)
