Upaya pemerintah untuk memenuhi ketersediaan hunian terjangkau di perkotaan melalui kebijakan menyusutkan ukuran rumah bersubsidi dinilai tidak realistis. Keterbatasan dan mahalnya harga lahan di kota tidak memadai untuk membangun rumah tapak dalam kapasitas besar.
Pengamat Tata Kota, Nirwono Joga mengatakan rumah tapak ukuran 14 - 18 meter persegi (m2) di perkotaan sungguh tidak layak. Dengan ketersediaan lahan yang makin sempit, pemerintah justru seharusnya membangun lebih banyak hunian vertikal, baik sewa maupun hak milik.
“Hunian ukuran tersebut terlalu sempit. Untuk memenuhi kebutuhan perumahan di perkotaan, pemerintah seharusnya fokus mengembangkan hunian vertikal dengan ukuran yang lebih layak misalnya tipe 21 m2 untuk lajang, tipe 36 m2 untuk keluarga muda, dan tipe 45 m2 untuk keluarga kecil,” ujarnya dikutip dari Tempo.co.
Pemerintah dapat mengatur kriteria ketinggian lantai bangunan hunian vertikal di perkotaan menjadi tiga kategori yaitu rendah, sedang, tinggi. Hunian rendah bisa dibangun 8 lantai, kategori sedang 12 lantai dan kategori tinggi bisa di atas 12 lantai. Pembangunan hunian vertikal dapat dikembangkan dalam satu kawasan terintegrasi ( mixed use ) yang terpadu dengan moda transportasi massal seperti KRL, MRT atau LRT.
“Agar masyarakat bisa menghemat biaya transportasi, dan meningkatkan optimalisasi lahan,” ujarnya.
Head of Research & Consultancy Leads Property, Martin Hutapea mengatakan masyarakat di perkotaan sebenarnya tidak perlu “dipaksa” untuk membeli rumah, jika belum mampu membeli hunian. Terlebih lagi mereka yang masih lajang ( single ) dapat diarahkan untuk tinggal di apartemen sewa atau rumah susun sewa. Setelah mampu secara finansial, baru disarankan untuk membeli hunian dengan ukuran yang layak.
“Kalau harus membeli rumah 18 m2 dulu, kemudian nanti harus membeli rumah yang lebih besar ketika hendak menikah atau sudah memiliki anak hal itu tidaklah mudah, apalagi jika masih mencicil KPR. Selain itu, bagi orang Indonesia ada kearifan lokal bahwa rumah pertama itu spesial, sehingga jarang dijual,” paparnya.
Dorongan yang sama diungkap Ketua Umum The HUD Institute, Zulfi Syarif Koto. Menurut praktisi kebijakan perumahan itu, seharusnya kelayakan huni masyarakat tidak dikorbankan hanya demi pertimbangan bisnis. Banyak hal bisa dilakukan pemerintah untuk memenuhi ketersediaan hunian di perkotaan daripada harus membuat luasan rumah menjadi lebih mini.
“Di perkotaan kita harus mempertimbangkan harga tanah yang tinggi. Oleh karena itu rumah susun milik yang perlu didorong, tidak mesti di tengah kota tetapi bisa di pinggiran dengan dukungan sistem transportasi yang baik dan terintegrasi,” jelas Zulfi.
Dia pun menyarankan agar Direktorat Jenderal Perumahan Perkotaan Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) fokus saja membangun sebanyak-banyaknya rumah susun sewa (rusunawa) dan rumah susun milik (rusunami). Indonesia mungkin bisa mengikuti kebijakan di Singapura atau China untuk memacu pembangunan hunian vertikal di kota.
Regulasi dan insentif yang sehat diyakininya akan menarik minat pengembang membangun rusunami di perkotaan, termasuk pengembang menengah ke atas.
Insentif Hunian Vertikal
Wakil Menteri PKP Fahri Hamzah menanggapi wacana luas rumah subsidi minimalis. Menurutnya, rencana tersebut belum diputuskan pemerintah. Justru, pemerintah akan melakukan kajian mendalam agar target 1 juta rumah di perkotaan yang diinstruksikan Presiden Prabowo Subianto dapat realistis dan berjalan.
“Satu juta rumah di perkotaan sepatutnya adalah vertikal housing dengan tanah disediakan pemerintah agar harganya bisa ditekan mengingat biaya konstruksi high rise building lebih mahal. Harga ditekan serendah-rendahnya terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Konsep rumah vertikal solusi untuk mengatasi keterbatasan lahan di perkotaan,” ungkapnya.
Dengan harga tanah yang tinggi, Fahri menilai pola hunian yang didominasi rumah tapak justru berpotensi memunculkan fenomena kawasan kumuh yang tidak tertata. Diharapkan, dengan giatnya pembangunan rumah vertikal akan meningkatkan minat masyarakat tinggal di hunian layak dan tercipta konsep kehidupan kota yang lebih baik ( better urban living ).
Untuk rumah tapak bersubsidi, alih-alih akan dikurangi luasnya, Fahri mengungkapkan pemerintah justru tengah mempertimbangkan untuk memperluas ukuran rumah subsidi tersebut. Dari ukuran minimal saat ini seluas 36 m2, menjadi 40 m2 sesuai tujuan Pembangunan Berkelanjutan ( Sustainable Development Goals /SGDs).
Hal itu mengingat standar bagi SDGs sekitar 7,2 m2 per orang, sehingga standar ini yang harus dipegang. Dia mengaku luas rumah subsidi tidak boleh dikecilkan, karena kalau rumah mau dinyatakan layak, maka harus memakai standar SDGs,.
Sementara itu, Direktur Jenderal Kawasan Permukiman Kementerian PKP, Fitrah Nur mengungkap bahwa pemerintah sedang menyiapkan insentif bagi pengembang yang membangun hunian vertikal untuk MBR. Insentif yang diberikan nantinya berupa kelengkapan bangunan, hingga sarana dan prasarana. Antara lain pemberian unit lift untuk mobilitas penghuni, instalasi pemadam kebakaran dan akses jalan ke simpul transportasi publik.
“Ini untuk mengurangi beban pengeluaran pengembang yang mau berpartisipasi dalam membangun hunian terjangkau bagi masyarakat,” jelasnya.
Menurut Fitrah, insentif yang disiapkan Kementerian PKP juga akan menyasar penataan kawasan kumuh perkotaan. Dimana pembangunan apartemen atau rumah susun milik yang dilakukan pengembang akan dibarengi dengan penataan kawasan. (Rinaldi)
