Penerapan konsep Transit Oriented Development (TOD) di Jepang telah terbukti mampu mengatasi permasalahan backlog yang menjadi agenda utama Pemerintah Indonesia.
Jabodetabek Urban Transportation Policy Integration Phase 3 (JUTPI-3) dalam materinya menyampaikan bahwa penyediaan perumahan secara cepat dan berkelanjutan merupakan isu yang mendesak di Indonesia. Disebutkan, yang saat ini menjadi tantangan utama dalam pasokan perumahan di Indonesia adalah penggunaan lahan kosong yang belum dimanfaatkan secara efektif, pengembangan lahan perumahan yang terintegrasi dengan pengembangan jalur kereta api, kurangnya dana, serta rendahnya permintaan dan minat untuk apartemen bertingkat tinggi.
Mori Hiromitsu dari JUTPI-3 menegaskan berdasarkan pengalaman di Jepang, pemerintah negeri sakura itu banyak melakukan pengembangan lahan perumahan yang terintegrasi dengan pengembangan jalur kereta api atau berbasis TOD. Untuk mengatasi kekurangan dana, Pemerintah Jepang mendirikan Japan Housing Finance Agency (JHF). “Penggunaan dana berbunga rendah jangka panjang efektif untuk menyediakan pasokan perumahan sewa yang terencana,” ungkapnya.
Direktur Jenderal Pembiayaan Infrastruktur Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan (PUPR) Triono Junoasmono menyatakan bahwa Pemerintah Indonesia juga sangat mendukung pengembang-an dan implementasi proyek TOD di seluruh Indonesia. Dia berkeyakinan TOD dapat berkontribusi signifikan terhadap solusi permasalahan urbanisasi yang pesat terutama di kota-kota besar.
“Fenomena urban sprawl di beberapa kota besar Indonesia menyebabkan adanya perkembangan permukiman penduduk yang sebagian penduduknya memiliki beberapa aktivitas di kota. Hal ini tentunya akan menambah permasalahan mobilitas di kota seperti meningkatnya kemacetan, terlebih jika kota tidak menyediakan fasilitas transportasi umum yang berdampak pada ketergantungan masyarakat terhadap kendaraan pribadi dalam melakukan perpindahan atau mobilitas,” tegasnya.
Oleh sebab itu, menurut Triono, diperlukan adanya penerapan konsep TOD guna mengurangi penggunaan kendaraan pribadi dan mewujudkan optimalisasi penggunaan transportasi umum. Pemerintah, ungkapnya, optimistis pihak swasta juga mau saling berkolaborasi dalam mendukung pembangunan perumahan berbasis TOD, sehingga meningkatkan kualitas kehidupan bagi masyarakat dengan lingkungannya, mendorong pertumbuhan ekonomi, serta memastikan akses terhadap perumahan yang terjangkau bagi semua, khususnya segmen berpendapatan rendah dan menengah.
“Dengan semakin terintegrasinya transportasi di Jabodetabek, akan membuka peluang untuk membangun perumahan berorientasi transit, sehingga terbentuk pembangunan perkotaan yang berkelanjutan,” tambah Triono.
Transit Oriented Development merupakan konsep pengembangan atau pembangunan kota dengan memaksimalkan penggunaan lahan yang terintegrasi serta mempromosikan penggunaan angkutan umum massal berbasis rel dan gaya hidup sehat, seperti berjalan kaki dan bersepeda.
Komisioner BP Tapera, Heru Pudyo Nugroho menyampaikan bahwa penerapan konsep TOD ditujukan untuk mewujudkan integrasi kawasan hunian dengan optimalisasi sarana transportasi umum untuk mewujudkan kota yang efisien, produktif, dan sehat. Konsep ini dinilai sangat relevan untuk konsep hunian di kawasan perkotaan khususnya Jakarta, mengingat semakin maraknya perkembangan permukiman penduduk di wilayah sub urban seputar Jakarta yang sebagian penduduknya memiliki beberapa aktivitas di kota.
“Untuk mewujudkan hal tersebut perlu adanya sinergisitas dan kerjasama yang solid dari para pemangku kepentingan dan mitra strategis,” ungkap Heru Pudyo. BP Tapera sebelumnya telah bersinergi dengan JHF sebagai otoritas pemerintah Jepang yang bergerak di bidang pembiayaan primer dan sekunder perumahan. Pada Desember 2023 lalu telah ditandatangani Nota Kesepahaman dan Kerja Sama antara BP Tapera dan JHF tentang Perumahan Subsidi.
Intervensi Pemerintah Lazimnya, TOD mempunyai area dengan tasiun transit atau stasiun pemberhentian (stasiun kereta, stasiun bawah tanah, dan pemberhentian bus), dikelilingi infrastruktur yang mendukung kegiatan masyarakatnya seperti tempat tinggal, perkantoran dan pusat perbelanjaan.
TOD dapat memberikan nilai tambah pada kawasan sekitar pusat transportasi. Angkutan berbasis kereta api menjadi pilihan utama dan bisa mengurangi beban jalan raya. Selain itu, dapat mendorong perpindahan sistem transportasi masyarakat dari kendaraan pribadi ke angkutan umum.
Direktur Eksekutif Jakarta Property Institute (JPI) Wendy Haryanto mengatakan diperlukan intervensi kebijakan dari pemerintah yang memungkinkan warga kota bisa menjangkau harga hunian di TOD. Masyarakat misalnya bisa mendapat keringanan dan insentif seperti keringanan suku bunga kredit pemilikan apartemen (KPA) dan potongan pajak yang bisa mereka dirasakan langsung.
“Atau insentif karena mereka tidak memiliki kendaraan pribadi dan tinggal di TOD,” ujarnya. Apalagi, Pemerintah DKI Jakarta sudah mengizinkan kenaikan intensitas Koefisien Lantai Bangunan (KLB) di area yang terlayani area transportasi publik. Artinya, developer bisa membangun lebih tinggi. Masalahnya, pembangunan hunian tinggi biayanya mahal karena harga lahannya sejak awal sudah mahal, sehingga harga jual yang ditawarkan menjadi mahal juga.
Selain untuk masyarakat, menurut Wendy, insentif keringanan bunga pinjaman untuk developer juga diperlukan agar menekan ongkos produksi pembangunan di kawasan TOD. (Rinaldi)
