Beroperasinya apartemen sewa servis baru yakni proyek Somerset Kencana Jakarta turut menekan pertumbuhan tingkat hunian (okupansi) apartemen sewa di Jakarta pada kuartal III-2024. Pekerja asing (ekspatriat) dan pelaku bisnis masih menjadi penyewa mayoritas.
Colliers Indonesia mengungkapkan operasional apartemen baru Somerset Kencana Jakarta menjadikan pasokan kumulatif apartemen sewa di Jakarta menjadi 7.222 unit di kuartal ketiga tahun ini atau naik 2% (quartal on quartal). Sedangkan tingkat hunian berada di level 61,6%.
“Secara umum, tingkat hunian di kuartal III-2024 naik dibandingkan kuartal sebelumnya, tetapi karena ada tambahan pasokan dari apartemen yang baru beroperasi, secara perhitungan rata-rata tingkat hunian menjadi turun,” kata Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto dalam paparannya.
Sementara harga sewa di area non-CBD dilaporkan mengalami penurunan menjadi Rp396.651/m2/bulan karena apartemen baru yang beroperasi memberikan harga promo. Hingga akhir 2025, ada 3 proyek dengan total 571 unit yang diprediksi akan beroperasi.
Menurut Ferry, apartemen sewa atau apartemen berlayanan (service apartment) mempunyai prospek jangka panjang dilihat dari investasi asing dan permintaan dari masyarakat kelas menengah terutama para pelaku bisnis. Meski tawaran unit apartemen servis di Jakarta tidak terlalu banyak, namun tetap punya pasar sendiri.
“Apartemen servis di Jakarta tak hanya diburu oleh para pekerja asing yang tinggal di Indonesia, tetapi jenis apartemen ini juga difavoritkan oleh masyarakat kelas menengah,” jelasnya.
Country Head Knight Frank Indonesia, Willson Kalip berpendapat, performa apartemen sewa sangat merefleksikan pergerakan mesin pertumbuhan ekonomi, mengingat penghuni apartemen sewa mayoritas datang dari para pelaku bisnis, baik lokal maupun global.
“Akselerasi pertumbuhan ekonomi sangat dibutuhkan untuk mencapai performa optimal di sektor apartemen sewa di Jakarta,” ungkapnya.
Diakuinya, performa subsektor apartemen sewa di Jakarta sebenarnya terus membaik secara konsisten dalam dua tahun terakhir, sampai semester pertama tahun ini. Tidak hanya warga negara asing dan corporate client yang menjadi penghuni aktif, short time stay di apartemen sewa pun menjadi pilihan bagi warga kota dalam mengisi liburan.
“Apartemen sewa yang berlokasi di CBD Jakarta masih mendominasi dengan jumlah unit yang lebih banyak, ditambah harga yang juga kompetitif,” papar Willson.
Knight Frank Indonesia mengungkap, tercatat akan ada 1.515 unit baru yang akan masuk ke pasar hingga tahun 2028. Dimana 30% diantaranya akan selesai dibangun pada akhir 2024. Dari perspektif lokasi, posisi stok apartemen sewa terbesar di Jakarta masih berada di CBD.
Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia, Syarifah Syaukat menyebutkan kedatangan warga negara asing atau ekspatriat dari Jepang, India, dan Korea Selatan untuk melakukan kegiatan bisnis dan bekerja di Indonesia turut mendorong kembali performa subsektor apartemen sewa pasca pandemi Covid-19.
“Tapi selama pandemi, tercatat kontribusi pasar domestik untuk keterisian ruang apartemen sewa melalui staycation juga menjadi andalan,” papar Sari, demikian dia akrab disapa.
Titik Terendah
Permintaan apartemen sewa di Jakarta mengalami perlambatan sejak 2018. Kondisinya semakin diperparah dengan adanya penyebaran pandemi Covid-19 pada 2020 yang membuat kinerja apartemen sewa berada di titik terparah dan disebut-sebut sebagai yang terparah dalam sejarah.
Kondisi pasar apartemen sewa saat itu memang yang terburuk, dengan tingkat hunian (okupansi) di bawah 60% atau tepatnya hanya 59,8%. Selain tingkat okupansi yang meluncur kencang, harga sewa apartemen sewa di semester I-2020 merosot hingga 15% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya (year on year).
Knight Frank Indonesia menyebutkan melemahnya permintaan apartemen sewa saat itu sebagai dampak kumulatif dari pembatalan penghuni baru dan pemutusan sewa jangka pendek. Namun, sebagian besar penghuni yang menyewa untuk jangka panjang masih tinggal atau menetap. Di sisi lain, banyak pula ekspatriat (pekerja asing) yang belum kembali karena pandemi yang berlangsung di hampir semua negara. Padahal, ekspatriat adalah pasar yang paling banyak mengisi celah pasar apartemen sewa di Jakarta.
“Untuk menghadapi tantangan dalam masa pandemi, pengelola apartemen sewa beradaptasi dengan pemberlakuan protokol kebersihan, seperti menjaga jarak, pengecekan suhu, penyemprotan disinfektan secara berkala, dan pemberlakukan standar kebersihan yang lebih ketat. Selain itu, juga perlu berinovasi untuk menangkap pasar yang lebih beragam,” ungkap Sari. (Rinaldi)
