Rerata pertumbuhan harga residensial premium (kondominium) di Asia Pasifik, relatif melemah pada 2024. Manila, Mumbai dan Singapura mencatatkan pertumbuhan harga tertinggi, sementara di Jakarta meski bergerak positif, tetapi penjualan dan harga kondominium tak banyak bergerak (bergeming).
Meski Kementerian Keuangan (Kemenkeu) telah resmi memperpanjang pemberian insentif Pajak Pertambahan Nilai Di Tanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk penyerahan rumah tapak dan rumah susun (rusun) melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 13 Tahun 2025, namun pasar kondominium di Jakarta masih lesu. Sebagian besar pengembang juga masih menunda pembangunan proyek kondominium baru.
Knight Frank Indonesia memperkirakan pergerakan transaksi di pasar kondominium masih belum agresif. Meski pun 17% dari pasokan kondominium di Jakarta saat ini memberlakukan kebijakan PPN DTP dalam proses penjualannya. Pelemahan pasar tercermin dari 31% proyek kondominium yang menunda pembangunan.
“Hal ini dilakukan karena pengembang menilai kondisi pasar kondominium belum cukup stabil,” ujar Syarifah Syaukat, Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia, dalam paparannya.
Tercatat, hingga akhir 2024 hanya 7.357 unit baru dari 11 proyek yang masuk pasar, sebuah jumlah yang terbilang besar jika dibandingkan dengan unit baru yang masuk pasar pada periode serupa di tahun sebelumnya. Meski begitu, masih ada potensi stok kondominium baru sampai tahun 2029 sekitar 5.406 unit, atau sekitar 2,2% dari pasokan pada akhir tahun lalu.
“Di tengah tantangan yang terus berlanjut, terdapat tren permintaan yang positif pada kondominium yang berada di sekitar lokasi pengembangan berorientasi transit/TOD, yang memiliki peningkatan penjualan 3%-7% lebih tinggi dari kondominium pada umumnya,” kata Syarifah.
Meski penjualan masih sangat lemah, namun tren positif pasar diikuti dengan pertumbuhan harga dibandingkan tahun sebelumnya, Peningkatan harga terjadi pada proyek baru yang didominasi pada kelas middle dengan rerata peningkatan 2,7% dari harga di tahun sebelumnya. Umumnya kondominium kelas middle atau sekitar 51% tersebar di area non-CBD Jakarta. Penjualan kondominium tertinggi juga didominasi oleh segmen middle yakni 67% dari total penjualan.
“Tantangan juga tercermin dari penurunan jumlah stok kondominium baru. Sebagai prime mover , sektor residensial di perkotaan diprediksi akan terus tumbuh mengisi wilayah yang aksesibel terhadap infrastruktur transportasi berbasis rel,” tegas Willson Kalip, Country Head dari Knight Frank Indonesia.
Aktivitas 2024 Melambat
Proyeksi serupa diungkapkan JLL Indonesia yang memproyeksikan penjualan kondoiminium di Jakarta tahun ini belum akan begitu menggeliat. Laporan JLL Indonesia menyebutkan, di kuartal IV-2024 tingkat penjualan kondominium tercatat hanya sekitar 58%.
Head of Research JLL Indonesia, Yunus Karim mengatakan, aktivitas pasar kondominium Jakarta pada 2024 mengalami perlambatan dibandingkan tahun 2023.
“Penurunan penjualan kondominium pada 2024 terutama disebabkan oleh sebagian besar pembeli yang masih melakukan wait and see selama tahun pemilu," ujar Yunus Karim.
Meski permintaan secara keseluruhan lebih rendah, namun harga kondominium pada 2024 berhasil mencapai peningkatan yang moderat dari tahun ke tahun, terutama didorong oleh kenaikan harga di segmen menengah atas dan mewah. Pergerakan harga yang meningkat sebagian besar disebabkan oleh dua faktor utama, yaitu proyek baru diluncurkan dan proyek-proyek yang mencapai penyelesaian konstruksi di tahun lalu.
Proyek baru tersebut cenderung menarik minat yang lebih tinggi bagi para calon pembeli, sehingga memungkinkan pengembang untuk menerapkan kenaikan harga dengan lebih percaya diri.
“Terdapat dua proyek yang telah selesai dibangun di akhir 2024 yaitu Branz Mega Kuningan dan The Newton 2 yang berlokasi di daerah Kuningan," pungkasnya.
Sementara itu, Colliers Indonesia memproyeksikan pasokan apartemen di Jakarta akan terus menurun dari 2024 - 2027 mendatang. Hal itu lantaran banyaknya stok apartemen yang belum terjual dari tahun-tahun sebelumnya.
Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan, permintaan apartemen dari tahun 2022 hingga ke 2024 menurun. Data menyebutkan, pada 2022 permintaan apartemen hanya mencapai 1.389 unit, kemudian 2023 turun menjadi 1.375 unit, dan tahun 2024 hanya 688 unit.
“Kita melihatnya ada korelasinya juga dengan banyaknya inventory atau stok apartemen yang memang belum terjual,” ujarnya.
Ferry mengatakan, sejak Covid-19 banyak developer berfokus menghabiskan stok yang ada dibandingkan membangun unit apartemen baru. Menurutnya, kalaupun ada developer yang ingin membangun unit apartemen baru, jumlahnya sangat terbatas dan didominasi di kawasan Jakarta Selatan. Diperkirakan ada 14 proyek yang terdiri dari 5.569 unit akan rampung hingga 2027.
“Dari data tersebut, 76% berasal dari Jakarta Selatan dan 43% pasokan ditargetkan untuk kelas menegah,” jelasnya. (Teti/Rinaldi)
