Subsektor apartemen sewa menjadi salah satu subsektor yang konsisten mengalami peningkatan moderat dan terus membaik, meski perlahan. Tahun ini, stok apartemen sewa belum akan bertambah, sehingga dapat mendorong performa pasar apartemen sewa terutama di CBD Jakarta.
Pasar apartemen sewa berkaitan sangat erat dengan aktivitas bisnis, baik international maupun nasional. Sebagian besar proyek, tercatat hunian apartemen sewa dihuni oleh warga negara asing terutama pekerja ekspatriat seperti dari Jepang, Korea, Tiongkok, Vietnam, Timur Tengah, dan Eropa.
Willson Kalip, Country Head Knight Frank Indonesia menyebutkan, saat ini pasokan pasar hunian sewa premium untuk ekspatriat, baik kompleks low-rise apartment /apartemen berskala kecil dan rumah tapak baru masih terbatas, khususnya di lokasi strategis Jakarta Selatan.
Dia memberi contoh di daerah Cilandak, Jakarta Selatan, Executive Paradise dan Astoria Residence merupakan salah satu kompleks apartemen dan rumah tapak premium terbesar di Jakarta yang memiliki segmen pasar spesifik. Umumnya disewakan untuk ekspatriat dari Eropa, dengan fasilitas 24/7 keamanan, gated compound, lingkungan yang nyaman, asri, dan eksklusif.
“Ekspatriat dan korporasi menjadi penyewa utama dalam apartemen sewa, meskipun sejak pandemi, variasi tenant mulai diwarnai dengan hunian yang bersifat short-term dari pasar penyewa domestik,” ungkap Willson Kalip.
Riset yang dilakukan Knight Frank Indonesia menyebutkan di semester II-2024 total pasokan apartemen bertambah menjadi 10.050 unit, karena ada penambahan 148 unit dari satu proyek apartemen servis baru. Tingkat hunian berkisar 65,73% atau menguat 0,62% dari semester sebelumnya.
Sementara itu, rerata harga sewa mengalami perbaikan, diindikasikan melalui rerata peningkatan harga sebesar 3,8% (year on year) . Secara keseluruhan, pasokan tambahan sepanjang tahun 2024 sekitar 328 unit. Adapun sekitar 50% proyek apartemen sewa masih menunda proses pemasaran dan pembangunan konstruksinya.
“Sejalan dengan property outlook 2025 kondisi pasar apartemen sewa diprediksi akan terus membaik dan stabil,” ujar Willson Kalip.
Dia menyebutkan, performa apartemen sewa tidak terlepas dari keberadaan ekspatriat, sehingga pengembang/pengelola harus memahami preferensi ekspatriat dalam memilih hunian, diantaranya akses lokasi yang dekat dengan jaringan jalan tol, kluster perkantoran, sekolah internasional, entertainment hub dan rumah sakit.
Kondisi di 2024
Direktur Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia, Arief Rahardjo menerangkan bahwa tidak ada pasokan baru yang teridentifikasi pada kuartal terakhir tahun 2024 untuk subsektor apartemen sewa. Tetapi Ascott telah mengumumkan rencana pengembangan 28 proyek service apartment baru di Asia Tenggara termasuk Indonesia. Sementara hingga kuartal III-2024, setidaknya ada 301 unit pasokan baru dari proyek Citadines Airport Connect dan Oakwood Slipi.
“Pada kuartal empat tahun 2024, permintaan untuk subsektor apartemen sewa meningkat tipis 1,8% secara kuartalan yang didorong adanya liburan Natal dan Tahun Baru,” kata Arief.
Menurutnya, peningkatan ini terlihat tidak hanya pada service apartment yang terletak di kawasan wisata utama di segitiga CBD, tetapi juga di Jakarta Selatan seperti di kawasan Pondok Indah dan Cilandak, dimana permintaan mengalami peningkatan signifikan dibandingkan dengan tahun-tahun sebelumnya.
Secara keseluruhan, ungkap Cushman & Wakefield Indonesia, tarif sewa di sektor apartemen sewa mengalami kenaikan tipis sebesar 1,0% secara kuartalan dan 1,4% secara tahunan terutama didorong oleh pertumbuhan sewa pada subsektor kondominium khusus sewa.
Pada akhir tahun 2024, subsektor kondominium khusus sewa mencatatkan kenaikan sewa yang signifikan sebesar 4,7% secara kuartalan dan 4,1% secara tahunan yang dipicu oleh penguatan dolar AS. (Rinaldi)
