Tingkat hunian pusat perbelanjaan di Jakarta dan Bodetabek diperkirakan tumbuh berlahan sekitar 2% per tahun selama periode 2025-2028. Sementara tarif sewa dan tarif pemeliharaan diproyeksi tumbuh antara 4%-7%. Namun, ekspansi pusat perbelanjaan baru belum begitu marak.
Begitupun, pengembang atau pengelola giat melakukan renovasi, perubahan konsep hingga menerapkan penambahan/perluasan ( extension ) ruang ritelnya untuk menarik minat pengunjung. Renovasi baik dari sisi bauran penyewa hingga tampilan eksterior diproyeksi akan lebih banyak terjadi hingga 2028.
“Beberapa pemilik pusat perbelanjaan akan terus berevolusi demi mempertahankan kinerja dan menarik lebih banyak penyewa,” kata Head Research Department Colliers Indonesia, Ferry Salanto lewat keterangannya.
Dijelaskan, belum ada tambahan mall baru hingga akhir 2025, sehingga pertumbuhan pasokan ritel di Jakarta diprediksi hanya tumbuh sekitar 2% dibandingkan 2024. Sementara di Bodetabek pertumbuhan pasokan lebih lambat, yakni kurang dari 1% per tahun.
Menurut Ferry, tambahan mall baru ada di Jakarta CBD dan Bekasi. Mall yang segera beroperasi yaitu Shopping Mall Menara Jakarta dan Lippo Mall East Side, keduanya di Jakarta Pusat, serta Summarecon Mall Bekasi fase 2.
“Di kuartal I-2025, Agora Mall (CBD Thamrin) dan Living World Grand Wisata (Bekasi) juga resmi beroperasi di Jakarta dan Bekasi,” ujar Ferry.
Kedua pusat perbelanjaan tersebut menambah total pasokan ritel di Jakarta menjadi 4,95 juta m2 dan di Bodetabek menjadi 3,27 juta m2.
Di kuartal I-2025, rerata tingkat hunian di Jakarta dan Bodetabek masih tertahan, masing-masing 74% dan 69%. Menurut Ferry, belanja konsumen yang masih relatif hati-hati menyebabkan peritel belum terlalu antusias untuk membuka gerai baru atau berekspansi. Peritel F&B masih menjadi pendorong utama tumbuhnya rerata tingkat hunian di Jakarta dan Bodetabek.
“Kami proyeksikan tingkat hunian ritel pada 2025 akan mengalami perbaikan dibandingkan 2024,” paparnya.
Colliers Indonesia mengungkapkan tarif sewa pusat belanja di Jakarta dan Bodetabek tumbuh (perlahan), dipengaruhi mal ldengan tingkat hunian kuat. Tarif sewa terpantau stabil di kuartal I-2025 di besaran Rp564.187 per m2 di Jakarta, dan Rp389.589 per m2 di Bodetabek.
Namun, ujar Ferry, beberapa pusat perbelanjaan telah memperhitungkan kenaikan biaya pemeliharaan ( service charge ) di kuartal I-2025. Di Jakarta, biaya pemeliharaan tumbuh sekitar 2%, dan di Bodetabek sekitar 3%, masing-masing tercatat sebesar Rp156.734 per m2 dan Rp131.277 pada kuartal pertama tahun ini.
Menurutnya, dengan kinerja tingkat hunian yang stabil dan cenderung meningkat, penyesuaian tarif sewa sangat mungkin terjadi. Dipengaruhi oleh pusat perbelanjaan dengan tingkat hunian yang sehat terutama kelas menengah atas, tarif sewa diperkirakan tumbuh 5% dibanding 2024.
“Sejalan dengan terus membaiknya permintaan, terbatasnya pasok baru, memungkinkan beberapa pusat perbelanjaan menaikkan tarif sewa,” sebutnya
Diperkirakan tarif sewa tumbuh 5%-7% per tahun selama periode 2025-2028 untuk wilayah Jakarta dan Bodetabek. Kenaikan biaya operasional termasuk upah, memengaruhi naiknya rerata biaya pemeliharaan yang diperkirakan naik 3% hingga 4% per tahun selama periode 2025 – 2028.
Tekanan Daya Beli
Direktur Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia, Arief Rahardjo mengungkapkan hingga akhir 2025, wilayah Debotabek diperkirakan akan menyambut pengembangan empat pusat perbelanjaan baru yakni Living World Grand Wisata, Markt Lane Sentul, Summarecon Mall Bekasi Fase 2, dan Jakarta Premium Outlet.
“Jika proyek-proyek itu mengikuti jadwal pengembangannya, maka pasokan ruang ritel kumulatif di wilayah Debotabek diproyeksikan akan tumbuh sebesar 4,6% di akhir tahun 2025,” ungkapnya.
Sedangkan tren kenaikan service charge di semester II-2024 diprediksi akan berlanjut di semester berikutnya.
Willson Kalip, Country Head Knight Frank Indonesia menambahkan, sektor ritel masih menjadi salah satu sektor primadona yang menjadi pilihan investasi atau termasuk dalam Top Five Sector for Property Investment di Asia Pasifik. Dengan volume investasi yang tertinggi di Asia Pasifik.
“Ritel menjadi salah satu sektor properti dengan investasi yang minim risiko di Asia Tengggara, terutama di Jakarta dan Singapura,” ungkapnya.
Tetapi, Energized and Unstoppable Innovation perlu diterapkan dalam adaptasi ruang ritel saat ini, terutama untuk ritel kelas middle- low sehingga dapat mencapai ketangguhan yang diharapkan. Sedangkan ritel kelas middle-up juga perlu mengadaptasi nilai yang sama untuk terus riding the wave .
Artinya, ungkap Willson Kalip, seluruh kelas ritel saat ini tidak hanya dapat mengandalkan model brick-and-mortar retail , namun multiply channel harus dilakukan untuk bertahan dengan memperluas pemasaran produknya.
Asosiasi Pengusaha Pusat Belanja Indonesia (APPBI) memproyeksikan bisnis pusat perbelanjaan akan terus bertumbuh di 2025 sekitar 11%-12% secara tahunan. Pertumbuhan terutama terjadi di kawasan Jabodetabek.
Ketua Umum APPBI, Alphonzus Widjaja mengatakan secara pasokan baru, sedikitnya lahan di Jabodetabek menjadi tantangan terbesar. Oleh karena itu, pengembangan pusat perbelanjaan ke depan akan berfokus di proyek mixed-used development.
“Dari sisi rasio, luasan mall terhadap populasi di Indonesia masih sangat rendah, bahkan kalah dari Singapura, Malaysia, dan Thailand. Ini menjadi peluang pasar,” sebutnya.
Meski optimistis pasar pusat perbelanjaan akan bergerak positif di tahun ini, tetapi diakuinya terdapat sejumlah hambatan seperti daya beli masyarakat yang menurun dan periode peak season yang menumpuk di kuartal pertama 2025. (Rinaldi)
