Wilayah Bekasi dan Tangerang diproyeksikan tidak lagi menjadi fokus pengembang kawasan industri, karena sudah mulai beralih menjadi kawasan hunian penyangga Jakarta. Lalu kemana pengembangan kawasan industri di sekitar Jakarta akan berpindah?
Perusahaan konsultan properti, PT Leads Property Services Indonesia atau Leads Property menyebutkan pengembangan kawasan industri kini bergeser semakin jauh ke arah timur Jakarta hingga Jawa Tengah, yang didorong faktor upah minimum yang lebih rendah, lahan yang lebih luas dan murah, serta tersambungnya tol Trans Jawa.
“Ke depan akan berkembang semakin luas ke timur Jakarta seperti ke Subang, Batang, dan Kendal. Tersambungnya tol Trans Jawa turun memacu berkembangnya kawasan industri di wilayah-wilayah tersebut,” ungkap Associate Director Research & Consultancy Department Leads Property, Martin Hutapea dalam laporan riset terbarunya.
Pergeseran itu disebabkan wilayah Kabupaten Bekasi termasuk Cikarang hingga Karawang diproyeksikan akan menjadi kawasan hunian alternatif yang lebih terjangkau untuk penyangga Jakarta. Oleh karena itu, kawasan industri di wilayah tersebut akan bertransformasi menuju industri bersih dan berteknologi tinggi ( clean and hi-tech industry ).
Martin menjelaskan, saat ini investasi asing di Jakarta hingga Jawa Tengah cenderung didominasi oleh Singapura, Tiongkok, Korea Selatan, dan Jepang, dengan konsentrasi di sektor data center , otomotif, tekstil, dan manufaktur. Sementara itu, investasi domestik lebih banyak berasal dari sektor manufaktur, logistik, dan consumer goods .
Di kuartal I-2025, riset Leads Property mengungkap tidak ada penambahan lahan industri di sekitar Jakarta, karena lahan untuk industri yang semakin terbatas. Total penjualan lahan industri di Jakarta dan sekitarnya dalam tiga bulan pertama tahun ini mencapai 28 hektar, yang didominasi penjualan lahan di wilayah Bekasi dan Karawang. Penjualan itu meningkat sebesar 0,21 poin dari kuartal sebelumnya.
“Industri data center , manufaktur alat tulis ( stationary ). logistik, dan consumer goods masih menjadi kontributor utama pada permintaan di kuartal awal 2025,” jelas Martin.
Menurutnya, hingga kuartal I-2025 terdapat total pasokan lahan industri seluas 13.800 hektar di Jakarta dan sekitarnya, dimana lebih dari 70% terkonsentrasi di timur Jakarta. Sementara rata-rata harga jual lahan industri di Jakarta dan sekitarnya adalah Rp2,9juta per meter persegi di kuartal I-2025 atau mengalami kenaikan sebesar 0,7% dari kuartal sebelumnya.
Direktur Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia, Arief Rahardjo menyebutkan seiring dengan semakin terbatasnya ketersediaan lahan di wilayah Bekasi dan Karawang, pasokan lahan industri di masa depan diperkirakan akan bergeser lebih jauh ke timur dari koridor industri yang sudah terbentuk tersebut.
Di kuartal I-2025, kawasan industri baru seluas 46 hektar telah diluncurkan di Purwakarta, sehingga total pasokan lahan industri kumulatif mencapai 16.674 hektar. Sementara ruang gudang baru telah ditambahkan ke dalam total inventoris melalui pembangunan gudang modern baru di Karawang.
“Hal ini menjadikan total pasokan kumulatif lahan gudang di wilayah tersebut mendekati tingkat yang ada di Bekasi dan Tangerang, serta menunjukkan pertumbuhan berkelanjutan pasar pergudangan di sub-pasar Karawang Purwakarta,” paparnya.
Cushman & Wakefield Indonesia melaporkan sebanyak 97,70 hektar transaksi penjualan lahan tercatat pada kuartal I-2025 yang mencerminkan peningkatan sebesar 61,8% secara kuartalan dan 51,7% secara tahunan. Sektor data center (DC) dan otomotif menjadi pendorong utama pasar, melanjutkan tren pertumbuhan yang berkelanjutan sejak tahun sebelumnya.
Per Maret 2025, tingkat okupansi rata-rata gudang sewa berada di angka 82,54%, turun 3,12% dibanding kuartal sebelumnya, yang terutama disebabkan oleh masuknya pasokan baru berskala besar. Pola permintaan tetap stabil pada kuartal satu tahun ini, dengan sektor otomotif dan logistik yang didorong oleh aktivitas e-commerce , tetap menjadi kontributor utama permintaan.
Sementara harga rata-rata lahan industri pada kuartal I-2025 tercatat sebesar Rp2,86 juta per m2, yang mencerminkan pertumbuhan tahunan sebesar 3,80%. Sementara tarif sewa gudang rata-rata tetap pada angka Rp79.621 per m2 per bulan.
“Meskipun harga lahan industri mengalami kenaikan moderat, tarif sewa gudang tetap relatif stabil memasuki tahun 2025,” ungkap Arief.
Strategi Pengembang
Country Head and Head of Logistics & Industrial JLL, Farazia Basarah mengatakan wilayah yang memiliki persaingan ketat cenderung menawarkan harga yang lebih kompetitif dibandingkan dengan area lain yang lebih stabil.
“Sektor logistik terus menarik minat investor baru, didorong oleh perkembangan manufaktur, pertumbuhan ekonomi, dan peningkatan investasi asing,” ungkapnya.
Sepanjang kuartal I-2025, JLL menilai sektor pergudangan modern menunjukkan ketahanan tinggi dengan peningkatan tingkat hunian dari 87% menjadi 90%. Pertumbuhan ini mencerminkan permintaan yang sehat di sektor logistik.
Associate Director Industrial Services Leads Property, Esti Susanti mengatakan permintaan lahan industri yang terus meningkat mendorong banyak pengembang atau pengelola kawasan industri untuk melakukan ekspansi lahan. Jika di lokasi yang sedang dikembangkan sudah tidak dapat lagi dilakukan perluasan lahan, maka biasanya pengelola mencari lahan di lokasi lainnya.
“Seperti Kawasan Industri Medan (KIM), saya dengar mereka sedang mencari lahan baru untuk ekspansi di luar Kota Medan, tetapi masih di wilayah Sumatera Utara. Brand -nya tetap pakai nama KIM. Jadi sekarang semua kawasan industri sedang berusaha ekspansi, karena optimismenya tinggi,” ungkapnya.
Menurut Esti, pengembang dan pengelola kawasan industri berusaha mencari dan memiliki area pengembangan baru agar mereka dapat memenuhi kebutuhan pasar yang tinggi. Bahkan, beberapa diantaranya mencari lahan industri yang lebih besar dari kawasan sebelumnya. Seperti dilakukan salah satu kawasan industri di Batam, yang melakukan ekspansi lahan untuk menandingi kolaborasi Singapura dan Johor yang saat ini tengah mengembangkan kawasan berbasis data center .
“Sedangkan untuk pengembang pergudangan, mereka biasanya menyelesaikan dulu proyek eksisting baru kemudian mencari lokasi untuk proyek baru. Mereka cenderung enggak berani spekulasi, meski penyerapan pergudangan masih cukup baik,” ujarnya. (Rinaldi)
