Pasar gudang logistik siap untuk perubahan dinamis karena para pemangku kepentingan mengeksplorasi usaha patungan, akuisisi lahan, dan berbagai strategi pengembangan lainnya.
Industri logistik di Jabodetabek terus menarik investor-investor baru. Hal itu didorong kuatnya sektor manufaktur Indonesia, pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan yang masih positif, serta peningkatan arus masuk investasi langsung asing. Situasi ini memacu pertumbuhan tingkat keterisian (okupansi) gudang logistik di Jakarta dan sekitarnya.
Riset JLL Indonesia menyebutkan okupansi gudang logistik di Jabodetabek meningkat dari 87% menjadi 90% di kuartal I-2025. Permintaan pergudangan modern melalui JLL didominasi oleh perusahaan-perusahaan asal China terutama yang berkaitan dengan industri kendaraan listrik ( Electric Vehicle /EV).
Country Head and Head of Logistics & Industrial JLL Indonesia Farazia Basarah menuturkan, pertumbuhan industri kendaraan listrik, elektronik, peralatan rumah tangga, furnitur, dan barang konsumen bergerak cepat (FMCG) telah menjadi penggerak utama permintaan fasilitas pergudangan modern siap sewa yang memenuhi spesifikasi khusus, seperti ruang hibrid yang dapat mengakomodasi kegiatan perakitan atau perbengkelan.
Capaian tersebut menunjukkan daya tahan pasar gudang logistik modern yang tetap moncer hingga kuartal pertama tahun 2025, dengan peningkatan tingkat hunian dari 87% menjadi 90%.
“Pertumbuhan ini mencerminkan permintaan yang sehat di sektor pergudangan dan logistik,” kata Farazia Basarah dalam paparannya di Jakarta, baru-baru ini.
Menurutnya, wilayah yang memiliki persaingan ketat cenderung menawarkan harga yang lebih kompetitif dibandingkan dengan area lain yang lebih stabil. Sektor logistik terus menarik minat investor baru, didorong oleh perkembangan manufaktur, pertumbuhan ekonomi, dan peningkatan investasi asing.
Sementara itu, ungkap JLL Indonesia, pertumbuhan pasokan tetap terbatas dengan hanya satu proyek baru yang masuk ke pasar di kuartal I-2025 dengan luasan 7.200 m2 yang berlokasi di Daan Mogot, Tangerang. Dari sisi harga, pergudangan di koridor timur Jakarta mengalami harga yang kompetitif karena pertumbuhan sewa melambat.
“Timur dan selatan Jakarta mengalami penurunan sewa karena meningkatnya persaingan, sementara area lain mempertahankan tarif sewa yang relatif stabil,” kata Farazia Basarah.
Hal senada diungkapkan Herully Suherman, Senior Director, Capital Markets JLL Indonesia. Menurutnya, sektor pergudangan, perumahan tapak, perhotelan, dan sektor alternatif seperti pendidikan, kesehatan, serta pusat data (termasuk infrastruktur kecerdasan buatan dan teknologi) tetap menarik minat investor lokal dan asing.
Ditambahkan, investor menerapkan strategi yang cermat dan selektif dengan kewaspadaan dalam pengambilan keputusan. Prospek jangka panjang sektor properti di Indonesia tetap positif, didukung oleh upaya pemerintah dalam menyambut investasi asing.
“Kemampuan adaptasi terhadap dinamika global, serta potensi sosio-ekonomi turut menjadikan Indonesia tetap menarik sebagai tujuan investasi di Asia Tenggara,” sebutnya.
Arief Rahardjo, Director of Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia mengatakan pasokan baru akan terus muncul di seluruh kawasan industri dan pergudangan di Jabodetabek. Sebuah kawasan industri baru seluas 46 hektar telah diluncurkan di Purwakarta, Jawa Barat. Kehadiran kawasan industri baru tersebut membuat pasokan lahan industri kumulatif mencapai 16.674 hektar.
“Seiring dengan semakin terbatasnya ketersediaan lahan di wilayah Bekasi dan Karawang, pasokan lahan industri di masa depan diperkirakan akan bergeser lebih jauh ke timur dari koridor industri yang sudah terbentuk tersebut,” ungkapnya.
Di kuartal I-2025 terungkap adanya permintaan yang berkelanjutan di subsektor lahan industri dan pergudangan. Sebanyak 97,70 hektar transaksi penjualan lahan tercatat pada kuartal I-2025, yang mencerminkan peningkatan sebesar 61,8% secara kuartalan dan 51,7% secara tahunan ( year on year ) Pola permintaan tetap stabil pada kuartal I-2025, dengan sektor otomotif dan logistik yang didorong oleh aktivitas e-commerce, tetap menjadi kontributor utama permintaan.
Harga rata-rata lahan industri pada kuartal pertama 2025 tercatat sebesar Rp2.860.000/m2, yang mencerminkan pertumbuhan secara tahunan sebesar 3,80%. Sementara itu, tarif sewa gudang rata-rata tetap pada angka Rp79.621/m2/bulan. Tarif sewa gudang diproyeksi tetap relatif stabil di 2025.
Celah dan Peluang
Sementara itu, Colliers Indonesia berpendapat bahwa keanggotaan Indonesia dalam BRICS memberi akses ke pasar negara-negara anggota seperti Brasil, Rusia, India, Tiongkok, dan Afrika Selatan. Keanggotaan ini memungkinkan Indonesia memperkuat hubungan dagang dengan negara anggota BRICS dan menghasilkan perjanjian dagang yang lebih menguntungkan.
Rivan Munansa, Head of Industrial & Logistics Services Colliers Indonesia menyebutkan pihaknya berkeyakinan perang dagang tidak secara langsung memengaruhi sektor properti. Colliers Indonesia bahkan melihat peluang yang cukup besar bagi Indonesia, khususnya di pasar industri.
“Memanfaatkan pengaruh geopolitik yang diperoleh dari keanggotaan BRICS, Indonesia dapat menarik lebih banyak investasi asing pada sektor industri,” ungkapnya.
Disebutkan, arus investasi dari BRICS dapat mendorong pengembangan industri-industri baru, memperluas kawasan industri yang sudah ada, dan menciptakan lapangan kerja, sehingga meningkatkan prospek sektor industri di Indonesia.
Investasi tersebut dapat dialokasikan untuk infrastruktur, teknologi, inovasi, dan pembangunan ekonomi yang berkelanjutan.
Menurut Rivan, Indonesia memiliki sejumlah keunggulan strategis. Antara lain basis konsumen yang besar, karena populasi Indonesia besar sehingga menyediakan pasar yang substansial untuk berbagai produk dan memberikan peluang bagi perusahaan asing untuk menjual produk mereka secara lokal.
Kemudian lokasi Indonesia strategis dengan proyek infrastruktur yang sedang berlangsung, sehingga turut mempermudah perusahaan untuk mendirikan pusat manufaktur dan distribusi.
Iklim investasi di Indonesia juga menawarkan insentif menarik seperti pembebasan pajak, penyederhanaan regulasi, dan dukungan tambahan untuk pengembangan industri guna menarik investasi asing. (Rinaldi)
