Meski dibayangi ketidakpastian global, sektor properti masih menjadi salah satu sektor pilihan, ungkap perusahaan investasi JP Morgan Indonesia. Sektor properti akan diuntungkan insentif PPN DTP Properti yang berlanjut hingga 2025. Di lain sisi, suku bunga tinggi masih menjadi risiko negatif yang membayangi pasar.
Head of Indonesia Research & Strategy JP Morgan Indonesia Henry Wibowo mengatakan sektor properti di Indonesia masih menarik, karena harganya masih stagnan dan tidak terlalu meningkat terutama di Jabodetabek. Dia mencontohkan di kawasan Tangerang Selatan terutama Serpong yang selama 2010-2015 meningkat pesat, ternyata harganya masih relatif stabil hingga akhir 2024.
“Kita melihat ini ada catalyst for reversal . Karena dengan suku bunga yang sudah mulai turun, affordability (kemampuan untuk membayar) dari mortgage (pinjaman jangka panjang untuk membeli properti) juga sangat membantu,” ungkap Henry dalam paparan resminya.
Selain itu, berdasarkan pantauan JP Morgan, proyek-proyek properti sudah mulai bangkit kembali. Sehingga, menurutnya, keinginan masyarakat untuk berinvestasi di sektor properti semakin tinggi, terlebih valuasinya juga cukup murah.
Riset JP Morgan menyebutkan bahwa sektor properti terpantik oleh kebijakan Presiden Prabowo Subianto untuk membangkitkan sektor ini dengan membentuk Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP). Prabowo juga punya target yang ambisius dengan program 3 juta rumah per tahun, memperpanjang diskon PPN 100% hingga 3 tahun, dan pengecualian BPHTB untuk pembelian rumah.
Meski begitu, di sisi lain dia menyebutkan risiko penurunan prospek emiten di sektor properti bisa bersumber dari terbatasnya ruang pelonggaran kebijakan moneter dengan estimasi BI Rate di level 6% pada 2025. Perkiraan itu berisiko membayangi tingkat bunga KPR dan menekan outlook prapenjualan properti, serta mengerek beban bunga developer properti.
“Kami overweight untuk emiten properti CTRA (PT Ciputra Development Tbk) sebagai pilihan di sektor properti karena perusahaan lanjut memperluas posisi sebagai pemimpin pasar dengan diversifikasi lokasi proyek properti,” imbuhnya.
Selain itu, JP Morgan juga menyarankan saham emiten PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) karena dinilai memiliki prospek laba yang meningkat didorong potensi pertumbuhan pendapatan berulang yang saat ini berkontribusi sekitar 80% terhadap total pendapatan 9 bulan 2024.
Dalam riset terpisah, analis CGS International Baruna Arkasatyo dan Joanne Ong memilih PWON sebagai unggulan di sektor properti. PWON diperkirakan membukukan pertumbuhan prapenjualan sebesar 6% pada 2025 atau lebih tinggi dibandingkan dengan outlook stagnan dari marketing sales CTRA dan SMRA (PT Summarecon Agung Tbk).
“Kami perkiraan PWON paling berpotensi meraih kenaikan prapenjualan, bergantung pada kejelasan untuk proyek potensial yang akan diluncurkan,” jelasnya.
Pertumbuhan laba per saham ( earnings per share /EPS) PWON pada 2025 diperkirakan sebesar 20% dan menjadi potensi katalis pada tahun ini.
Saham lain yang diprediksi prospektif di 2025 adalah PT Bumi Serpong Damai Tbk atau BSD (BSDE).
Analis Panin Sekuritas, Aqil Triyadi merekomendasikan Buy untuk BSDE. Rekomendasi positif ini didorong oleh pencapaian marketing sales yang masih baik hingga kuartal III-2024, peluncuran produk baru juga akan mendorong marketing sales perseroan tetap tumbuh ke depan, yang diperkirakan akan meningkat sekitar 3 persen ( year on year ) di 2025.
Selain itu, didorong faktor penunjukkan Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) oleh pemerintah dapat mendorong demand BSDE ke depan, serta ruang penurunan suku bunga menjadi katalis positif untuk sektor properti, dan neraca yang solid dengan net gearing berada di level 0,06 kali.
"Rekomendasi Buy untuk BSDE,” ungkap Aqil.
Sementara itu, Samuel Sekuritas dalam risetnya terkait outlook saham properti menyebutkan bahwa pertumbuhan marketing sales emiten properti di 2025 diperkirakan akan mencapai 8,4% atau lebih tinggi dari perkiraan tahun 2024 sebesar 6,1%.
Enam saham emiten properti direkomendasikan Samuel Sekuritas yakni PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) dengan target harga Rp23 ribu, PT Metropolitan Kentjana Tbk (MKPI) dengan target harga Rp32 ribu, dan BSDE dengan target harga Rp1.500.
Selain itu, saham PWON dengan target harga Rp590, CTRA dengan target harga Rp1.600, dan SMRA dengan target harga Rp670.
Sektor Unggulan
Senior Market Analyst Mirae Asset Sekuritas, Nafan Aji Gusta berpendapat kinerja emiten properti akan sangat bergantung pada tingkat suku bunga yang masih tinggi di 2025. Suku bunga yang masih tinggi dalam waktu lama atau higher for longer dapat mengurangi permintaan properti.
“Permintaan di sektor properti agak lesu karena higher for longer ," ujar Nafan dikutip dari Kontan.co.id.
Dengan kondisi tersebut, Nafan menilai bahwa emiten properti semestinya mengandalkan segmen bisnis pendapatan berulang (recurring income) seperti pusat belanja. Sedangkan, penjualan properti seperti rumah atau apartemen mungkin hanya akan semarak dibeli oleh masyarakat kelas atas karena kelas menengah ke bawah masih menahan diri saat bunga tinggi.
Sementara Analis Mandiri Sekuritas Robin Sutanto melihat, pertumbuhan pasar properti akan didorong oleh sektor hunian tapak dan persewaan ritel. Sementara pertumbuhan di segmen perkantoran dan kondominium diperkirakan tetap lesu karena kelebihan pasokan ( oversupply ).
“Imbal hasil sewa yang kurang menarik, dan prospek keuntungan modal yang lemah dari investor hunian bertingkat tinggi,” ungkapnya. (Teti Purwanti)
