Keputusan bank sentral Amerika Serikat (AS) The Federal Reserve atau The Fed pada 18 Desember 2024 untuk melakukan pengurangan suku bunga acuan di bawah yang diperkirakan pada September lalu telah menempatkan sektor-sektor yang sensitif terhadap suku bunga di bawah tekanan, termasuk properti.
The Fed menurunkan suku bunga acuan 25 basis poin (bps) pada Rabu, 18 Desember 2024 waktu setempat. Meski penurunan suku bunga acuan ini telah dilakukan tiga kali berturut-turut, namun level penurunan suku bunga acuan tersebut masih lebih rendah daripada estimasi median yang dikeluarkan The Fed pada September lalu yaitu sebesar 2,9%.
Selain masih adanya tekanan suku bunga, salah satu tren besar yang perlu diperhatikan dalam sektor properti di Asia Pasifik pada 2025 adalah dampak terpilihnya Trump sebagai Presiden AS. Pasalnya, kawasan Asia sangat rentan terhadap guncangan perdagangan dan keuangan.
Keterkaitan perdagangan yang lebih kuat dengan Tiongkok dan Amerika Serikat serta kepekaan yang lebih tinggi terhadap perubahan kebijakan moneter AS meningkatkan risiko bahwa sentimen di pasar properti perumahan dan komersial di kawasan tersebut dapat memburuk secara tajam, kalau masa jabatan kedua Trump menyebabkan ketidakstabilan ekonomi dan keuangan.
JP Morgan memperingatkan minggu lalu bahwa ketakutan akan ketidakstabilan keuangan di pasar-pasar berkembang Asia akan mencegah pelonggaran yang diperlukan untuk mendukung pertumbuhan.
Jika bank-bank sentral di kawasan tersebut dipaksa untuk mempertahankan biaya pinjaman pada tingkat saat ini, maka suku bunga hipotek akan tetap tinggi untuk waktu yang lebih lama, yang akan semakin menekan keterjangkauan dan mengurangi permintaan, terutama di pasar perumahan yang sudah melambat seperti Australia dan Korea Selatan.
Oleh karena itu, efek Trump bisa lebih terasa di pasar properti komersial Asia, dengan pemulihan volume transaksi telah meningkat pesat dalam beberapa kuartal terakhir.
Cushman & Wakefield Asia memprediksi pertumbuhan ekonomi yang stabil di tingkat regional sebesar 3,7% pada tahun 2025, didukung oleh normalisasi pertumbuhan di pasar negara berkembang. Sementara ekonomi maju diperkirakan mengalami percepatan.
Oleh karena itu, permintaan perkantoran yang kuat sebesar 75msf per tahun selama periode perkiraan, tetapi pasokan baru lebih dari 100msf pada tahun 2025-2027 akan mendorong kekosongan regional hingga hampir 20%. Pertumbuhan sewa kantor diperkirakan tetap rendah, rata-rata sekitar 2% per tahun tetapi dengan variasi yang cukup besar antar dan di dalam pasar.
Sementara itu, peningkatan permintaan logistik dan industri diperkirakan akan terjadi seiring dengan percepatan ekonomi global. Pertumbuhan sewa diperkirakan terjadi di 60% atau 15 pasar di kawasan ini.
Pasar investasi telah menemukan titik terendah, dengan volume yang diharapkan meningkat hingga tahun 2025. Nilai properti sebagian besar akan tetap stabil sepanjang tahun, mengingat tren tingkat aset kemungkinan akan berbeda dari rata-rata pasar yang lebih luas.
Hunian Mewah
Selain sektor seperti kantor dan logistik yang diprediksi bertumbuh, sektor hunian mewah di Asia Tenggara juga diprediksi akan bertumbuh. Minor Residences, portofolio realestat mewah Minor International, telah merilis laporan tren tahunannya.
Dengan menganalisis angka penjualan dan melihat pertanyaan yang diterima pada tahun 2024, laporan tersebut menemukan bahwa meskipun inflasi dan suku bunga meningkat, pasar realestat mewah Asia Tenggara akan terus tumbuh pada tahun 2025.
Dalam laporan tersebut, Phuket diprediksi akan menonjol dalam sektor hunian mewah. Ditambah lagi, pasar realestat mewah di kawasan tersebut tetap kuat secara keseluruhan, Phuket menonjol sebagai pemimpin penjualan barang mewah. Melanjutkan tren pascapandemi, sektor realestat di pulau Thailand ini telah berkembang pesat, menarik investasi signifikan dari para pengembang.
Penggerak utamanya adalah industri pariwisata Phuket yang sedang berkembang pesat, yang telah melampaui tingkat sebelum pandemi dan berkontribusi pada pertumbuhan ekonomi kawasan ini.
"Melihat ke depan hingga tahun 2025, pasar real estat mewah di kawasan APAC diperkirakan akan terus melihat permintaan untuk hunian berkualitas tinggi dan sangat mewah, meningkatnya minat terhadap rumah kedua, dan meningkatnya penekanan pada keberlanjutan. Selain itu, akan ada permintaan tinggi yang berkelanjutan untuk desain cerdas yang memprioritaskan kelapangan dan eksklusivitas," ungkap laporan tersebut. (Teti Purwanti)
